不動産投資における返済比率について

マンションなどの賃貸型住宅の一室を購入して不動産投資をする際、自己資金だけでは運営ができませんので、金融機関から不動産ローンの融資をうけます。家賃収入の一部から返済する際に、どのような比率であれば安全なる運営ができるのでしょうか?

返済比率について

基本的には不動産ローンを金融機関に融資してもらってから不動産投資をスタートします。そのために必要な投資向けマンションの一室を購入し第三者から貰う家賃が収入となります。それからある一定の額を返済し、満室になった状態における家賃収入に対する割合が、返済比率の計算方法です。

これは不動産投資を行うために重要な役目を果たすための指標であり、経営上安全なのか危険であるかの判断を下すための数値です。わかりやすく説明するならば、金融機関に対する毎月の返済額を満室になった状態での家賃収入で割り算をする形で計算します。

この計算式から見て、家賃の収入から金融機関に対してどのくらいの額で融資された金額分における一定額を毎月返済していくための比率となっています。

新築物件の場合、鉄筋コンクリート造が47年であることを目安にするならば、ローンが組めるのは耐用年数の残数で決まります。新築物件に対しては耐用年数分丸ごと残るため、ローンが長期的に組めるほか返済額の低減を図るのがメリットで、数値は40～50％が目安となっています。

中古物件は築年数の関係により、不動産ローン期間が変動します。築年数が浅い物件の場合のみ長期間組めるのに対し、古い物件の場合、建物に価値がないと審査の時点で通りにくくなるほか、短期的なものしか組めなくなり、最終的には新築物件と比べ割合が高く50～60％が目安となります。

不動産投資を行う場合、40％前後が返済の比率に対する理想形ですが、それに該当する物件に遭遇する確率が低くなるため現実においても50％が返済比率最低ラインとしては安全圏です。

内訳は金融機関に対する毎月の返済以外に、管理費用やリフォームなどを行う際の各種経費以外にも、自治体に払う固定資産税も関わるため、資金確保をすることができる金額の目安は、合計すると家賃収入の20％程度必要です。

マンション経営をする際、満室になることが続くものではなく、空室のリスクも当然ながら伴います。満室時における家賃収入が計算するときの基準となっていますが、空室リスクも考えましょう。

不動産投資における返済比率の最低ラインが約50％になります。毎月のローン返済以外に修繕などの各種費用のほか空室リスク対策の費用が必要で、手元に残るのが20％前後となっています。状況の変化で赤字に転落するリスクがあり、そのためローンを組むときは返済比率が大きく左右されます。

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