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あらゆる経済活動において重視すべきポイントの1つに、収支状況を適切に把握しておくことが挙げられます。不動産投資においても例外ではありません。賃貸物件を扱う際、どの程度利益を挙げられているのかを知る指標に用いられるのがnoi利回りです。どういったものなのか見ていきましょう。

不動産投資の種類

所有する土地や建物などの不動産物件を、利益獲得の目的で運用する不動産投資。その主な手段として2種類に大別することができます。

そのうちの1つは、不動産取得に要した元手よりもさらに高額で売却することにより、差益を狙うキャピタルゲイン型の手法です。短期間で多額の収入を手にすることができる一方、不動産売却額が元手の費用を下回り却って損失となってしまうリスクも充分予想されます。

もう1つとしては、不動産物件を賃貸借契約などで利用し、月々の家賃収入を長期間に渡って受け取るタイプの、インカムゲイン型の不動産投資が挙げられます。元手に掛かった費用を利益で回収するにはおおむね長い年月が必要となります。しかし定期的な収入が見込める分、キャピタルゲイン型よりもリスクが低くなる投資方法と言えるでしょう。

賃貸住宅を扱うインカムゲイン型投資では、物件の維持管理に関わる支出が継続的に発生することとなります。そのため、「収入-支出＝利益」という関係性を重視し、利益が得られる状態を持続していくことがリスク回避の要となります。
この認識は、一般的な事業経営とも共通するものです。そのためインカムゲイン目的の不動産投資は賃貸経営であるとも言えます。

利回りとは

賃貸経営を始めるにはまず、貸し出すための賃貸物件が必要です。住宅の場合、既存の集合住宅の購入あるいは新規建設などを行って確保します。その際の物件購入または建築に掛かる費用はおおむね高額となるでしょう。その出費負担について、長い年月を掛けて家賃収入で埋め合わせていくわけです。

物件取得費用を金融機関などの融資で賄う場合では、月々の返済義務を果たさなければなりません。これを滞りなく履行していくにはまず、経営による収入あるいは収益の状況を適切に把握することが重要です。そのための目安の1つとして用いられるのが、利回りです。

利回りは、物件購入など賃貸経営を始めるにあたって使用した支出に対し、家賃収入による年間の収入がどれほど得られたのか、その割合を示す指標です。最も初歩的な指標としては、表面利回りが用いられます。

これは、賃貸物件の購入価格に対して、毎年家賃収入がどれほど入ってくるのか、というパーセンテージを示すものとなります。式で表すと以下の通りです。
▼表面利回り＝（満室時における年間の家賃収入/物件価格）×100

表面利回りは、主に賃貸経営用物件の宣伝広告紙面などで多用されています。しかし、実際の経営状況を判断する際には、あまり正確な目安とは言えません。

実効性のある利回りとしては、noi利回りが利用されます。

noi利回りの観点

表面利回りでは、毎年の必要経費に当たる支出や、賃貸経営開始時の初期費用などが考慮に含まれていません。反面、noi利回では、そういった支出に関する部分も加味した試算が導き出されます。

表面利回りでは、年間の家賃収入のみが扱われます。対してnoi利回りでは年間の収益という観点に基づいて利益の割合が算出されることになります。

集合住宅タイプの賃貸物件では、空室が生ずるケースも珍しくありません。より正確な家賃収入を導き出すには、空室率も考慮に入れる必要があります。また、賃貸経営には年ごとの経費が必要です。物件の維持管理や契約手続きなどを請け負う管理会社への委託費用や、固定資産税など不動産関連の税金といった支払いが生じます。

つまり、空き部屋分の家賃を減額した家賃収入から、年間の必要経費を差し引くことで、年間の収益すなわち純利益が導き出せるわけです。式で表すと以下の通りとなります。
▼年間の収益=家賃収入×(1-空室率)-年間経費

賃貸経営すなわち不動産投資開始に伴う費用も、物件の購入費ばかりではありません。仲介を担当した不動産会社への手数料や、取得した物件の登記申請時に要する登録免許税など、初期費用が掛かります。これら全ての支出に対して、家賃収入で回収していく必要があるわけです。式に表すと、以下の通りです。
▼不動産投資開始に掛かった費用＝賃貸用物件購入費+その他諸費用

noi利回りは、家賃によって回収していくべき金額に対する、年間純利益の割合を意味します。上記の内容で導き出された式を当てはめ、以下のように表すことができます。
▼noi利回り＝(年間の利益/不動産投資開始に掛かった費用)×100

まとめ

以上のように、不動産投資と利回りの基礎について言及しながら、実際の収益に基づくnoi利回りについて確認してまいりました。表面利回りよりも、より厳密な指標であるnoi利回りに着目すべきと言えます。