利回りと利率、不動産投資では利回りをチェック

投資をするとき、どれくらいの利益が見込めるのか利回りや、利率で判断します。似た言葉ですが、どんなものを指すのでしょう？違いと、不動産投資の時の利回りについてお話ししましょう。

■利回りと利率の違いをおさらい

『年間の収益÷元手の額面×100＝（利回り）%』

利回りは、投資金額に対してどれくらいの収益が上がったのかを割合で示します。債券取引や預貯金、不動産投資でも使われる言葉です。100万円の収益を上げるために2000万円かかっていれば、

・100万円÷2000万円×100＝2%⇒利回り2%です。

次に利率についてみてみましょう。

『利子または利息÷額面金額×100＝（利率）%』

それに対して利率は、額面金額に対する利子や利息の割合を示していますから、債券取引や金融関係の、利子が発生する取引の時に使われます。（利子：預金利子のように受け取れるもの、利息：ローン利息のように払うもの）

300万円預けて1年で3000円の利子が付いた時の利率は…

・3000円÷300万円×100＝0.1%

300万円借りて1年で3万円の利息が付いた時の利息は…

・3万円÷300万円×100＝1%

■不動産投資をするときの利回りについて

さて、不動産投資をするときには、物件を購入し家賃収入をえて収益を上げます。この、元手の額と収入を「利回り」を使ってあらわすと、収益性の善し悪しを比べることが出来ます。ざっくり、物件価格と家賃などの収入額で計算した場合、「表面利回り」とよばれます。

・年間収入÷購入価格＝表面利回り

では、もう少し精密に、必要経費である固定資産税、火災保険料、管理費、修繕積立金、不動産業者に支払う金額を年間収入から差し引いて計算したものを「実質利回り」とよびます。

・（年間収入－必要経費）÷購入価格＝実質利回り

さらに、利回りを計算する条件を、満室を“想定”した収入額としている場合には「想定利回り」とよばれる場合があります。

■利回りとあわせてエリアの情報を確認

不動産投資の収益性を比べるときには、利回りとあわせて現実的な情報を加味しましょう。立地条件が悪く、稼働率が70%程度しか見込めないなんていう場合には、単純計算で、利回り7%であっても、4.9%になってしまう可能性が高いのです。稼働率が98%なら、利回り6%でも5.88%が見込めます。実際に物件を選定するときには、見かけの利回りだけでなく、実際に想定した家賃で稼働率がどれくらい見込めるのかをチェックする必要があります。狙っている物件の地域情報、人の流れなどより血の通った情報を持っている業者から情報を見聞きし、相談しながら進められると良いですね。