【不動産】投資とキャッシュフロー

不動産投資にはキャッシュフローの管理がとても大切です。
手持ちのお金に余裕がなければ、空室リスクや想定外のリフォーム費用に対応することができず、物件の価値を下げてしまうことがあるからです。
不動産投資のキャッシュフローに対する考え方をまとめてみましょう。

■物件購入後のお金の流れ

＜キャッシュフロー＝家賃収入－管理費－返済・金利＞
家賃として入ってくる金額から、収益を得るための金額を差し引いた『手残り』が、キャッシュフローと言うことです。
A.家賃収入＞支出されるお金…現金が残り、キャッシュフローに余裕が生まれる
B.家賃収入＜支出されるお金…現金が目減りし、キャッシュフローが困窮する
並べて書いてみるとAのほうがいいに決まっていると思えます。
ところが、返済・金利を圧縮することにこだわりすぎると、返済額が大きくなりすぎて、Bに近い状態になってしまうことがあるのです。

■RCと木造の融資期間（返済期間）の違い

物件の質、価格などの条件を考えて返済計画を練る必要があります。
RC構造物なら償却期間が47年、木造は22年です。
築20年の中古物件の購入でのローン返済期間は、RCでは融資期間27年をすんなり通せるのに対して、木造は10年程度がやっとということになります。
物件価格についても、RCのほうが高額になるケースが多いでしょう。
RCと木造のキャッシュフローでの特徴は…

『RC』
価格は高めだが、償却期間が長く、融資期間を長くすることができるので、ローンを薄く長くして、キャッシュフローを確保しやすい。

『木造』
価格は低めだが、償却期間が短く、融資期間も短くなりやすい。ローンを組んだ場合、短期の支払いが大きくなりやすい。しかし、物件そのものの価格がRCよりも抑えられるので、自己資金率を高めて、キャッシュフローを良くしやすい面を持っている。
返済を長期にしてキャッシュフローを良くするなら、RCが良いが、借り入れを少なくして、早い時期に『手残り』を確保したいといった場合には、木造が投資先候補になるでしょう。