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区分マンションは、少額の資金からはじめられるのが魅力ですね。
不動産投資を行うときには、利回りを参考に物件選びをされる方も多いと思いますが、どれくらいの利回りを目安に考えたら良いのでしょう？
区分マンションの利回りについて考えてみましょう。

■投資物件の利回りはあてになるの？

物件購入の判断の材料として、利回りは重要だと思われていますが、数字通りの利回りが確実にあがるのかは、条件をよく吟味しなければなりません。
それと言うのも、表面利回りを計算する場合には…
「１年の利益額÷投資額×１００」としていますから、物件価格が大きくなるほど、利回りが落ち込むことになります。
（例A）.家賃５万円、投資額1,000万円⇒5×12÷1,000万円×100＝6％
（例B）.家賃８万円、投資額3,000万円⇒8×12÷3,000万円×100＝3.2％
家賃収入はBの方が大きいですが、投資額3,000万円とAの３倍もの元手がかかっていますから、利回りの数字が小さくなっています。
しかし、ここで注意したいのは、購入金額の条件をまとめると…
都市部・駅チカ＞地方・交通アクセス不良
築年数が浅い＞築年数多い
RCコンクリート＞木造
ということで、物件の質の他に立地が大きく影響していて、都市部の人気エリアでは、投資が大きくなり、利回りは小さくなります。

■地方都市の8％と都市部の4％なら？

ここで利回りを比較するときに、空室リスクなど物件の回転率も含めて検討する必要があることにお気づきでしょう。
区分マンションを1戸所有の場合には、入居者がいるかいないかによって、収益は0か100かになります。
都内の人気エリアでは、東京オリンピックを前に、賃貸マンションのニーズが高まっていますし、少子高齢化の時代にあって、人口は増え続けていますから、空室リスクはとても低いでしょう。
しかも、キャピタルゲイン（転売益）も狙える状況です。
ところが、地方都市の場合には、よほど需要の高い物件でない限り、空室や家賃値下げのリスクがつきまとい、実質的な利回りは、地方の物件のほうが悪くなってしまうというのは、よくあることなのです。

■区分マンションの利回りをどう考える？

ざっくりと見込み家賃と購入価格で利回りを比べがちですが、実際には空室リスク、広告費用、修繕積立金、管理会社費用、固定資産税、融資利息といった数字を折込んで考える必要があります。
こうした実質的な数字を計算に入れるには、周りの相場、競合の状況などのデータが必要になってきますから、投資用物件の扱いに慣れた業者から情報をもらうことがポイントになります。
投資用物件に強い業者と信頼関係を築いておくことが元本割れさせない投資の基本になるでしょう。