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不動産投資を成功させるには、所有物件を増やしていくことが肝心です。そのためには、資金力を高めるために、ローンでレバレッジを利かせながら、収益の一定額を返済分、その他の必要経費としてうまく配分しながら進めていかなければなりません。不動産投資の収益と配分のお話をしましょう。

■ローン利用で資産形成をスピードアップ

自己資金だけで収益物件を購入するのと、ローンを使った場合を比較した場合、貯蓄に必要な時間より返済期間の方が短くなり、ローンを使ったほうが早く資産額を増やすことができるケースがあります。
例として、自己資金3,000万円、家賃7万円が得られるマンションを３戸購入する場合で考えてみます。※シミュレーションとして具体的な経費、空室リスクは除いてざっくり計算してみます。

■1,500万円×３戸＝4,500万円が資産になるまで

＜初めからローン利用＞
・3,000万円を使って1,500万円の物件を２戸購入。
・1,500万円のローンを組んで１戸購入。
・購入後それぞれ7万円の家賃収益が上がるようになるので21万円を返済に回す。
・金利3.0％の場合⇒6年7ヶ月、金利8％の場合⇒8年2ヶ月で完済見込み。

＜自己資金物件の家賃をためて3棟目購入＞
・3,000万円を使って1,500万円の物件を2戸購入
・収益の14万円で1,500万円の貯蓄ができるまでに8年11ヶ月必要。
1,500万円の物件×３＝4,500万円の資産オーナーになるには、ローンを使った場合の方が早く達成できることがおわかりでしょう。
ローン比率40％以下、収益をすべて返済にあてられた場合には、2年もの差がつく可能性があるのです。

■年間家賃500万円達成までにかかる年数

3,000万円の自己資金の範囲内で勝負するより、早く資産4,500万円を達成できますから、さらにローン利用で物件を買い足した場合、7万円×４戸＝28万円の収入。
1,500万円に対する返済スピードは4年10ヶ月、7万円×5戸なら3年9ヶ月、7万円×６戸なら３年１ヶ月。
『年間家賃7万円×6戸＝504万円⇒18年3ヶ月で達成可能』なことがわかります。

■不動産投資の経費率は20％～25％

ざっくりとイメージをお伝えするために家賃をすべて返済額にできるように計算してきましたが、実際に、収益に占める経費の割合は20％～25％程度を基準にしていきます。
管理会社への支払い、修繕費積立、共用部分の光熱費、固定資産税、雑費などの費用を、家賃収入から差し引いたものが、家計簿で言うところの可処分額になります。
家賃収入の8割と見て7万円を得るには、8.75万円の家賃が取れれば可能だということです。
シェアハウスで戸口を増やす手法を使えば、数万円程度の家賃でも収益にゆとりを持たせて達成できそうですね。