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不動産投資の益通算は節税になる?

「不動産投資をしているお陰で還付金がもらえた」という話を聞いたことはありませんか?
副業大家の場合、賃貸経営で赤字が出た場合に、『損益通算』として課税対象所得が減って、納めた税金が還付になることがあるのです。
損益通算は、節税方法といえるのか考えてみましょう。

 

■損益通算と還付

不動産投資をはじめたときというのは、登記費用や修繕費など諸経費がかかるので、不動産所得が赤字になってしまうことがあります。
サラリーマンをしていて、源泉徴収を受けている場合には、すでに給与所得に見合った税金を
納めています。
確定申告で不動産所得について申告して、税金を計算し直すのです。
ざっくり言うと、サラリーマンとしてのお給料が800万円あって、賃貸経営で50万円の赤字が出たら、『800万円-50万円=750万円』、所得額は800万円⇒750万円に変更されるのです。
このことを『損益通算』と言います。
損益通算すると、課税対象額が減りますから、納めていた税金分が、還付となるのです。
節税したくて、わざと赤字を出せば良いというわけではありません。
・初年度は経費が大きく赤字計上になった
・築年数が経っていて減価償却期間が短期なので、3年ほど費用計上が大きくなる
こうした場合には、還付の恩恵を利用しましょう。
キャッシュフローそのものは黒字になっていく経営内容を目指しましょう。

 

■土地の負債利子の損益通算の特例

この、損益通算の計算では、『土地の負債利子の損益通算の特例』に注意が必要です。
物件購入のときに、土地と建物をローンで購入している場合、借り入れの利子は経費として計上出来ます。
ところが、損益通算として、赤字分を計上するときには、土地購入分の利子を差し引かなければなりません。
(例)
ローン金額3500万円=土地購入分2000万円+建物購入分1500万円だとします。
この時の利子が105万円の場合には、2000/3500 が土地購入分だとして計算します。
『105万円×2000/3500=60万円⇒60万円が土地分の利子相当額とします。』
・100万円の赤字⇒損益通算は-40万円
・50万円の赤字⇒損益通算は+10万円

 

■不動産所得の申告について

不動産所得を申告する場合、家賃収入から、必要経費を差し引いて所得として申し出ます。
必要経費には、管理費やローン利子、物件やリフォームの減価償却費が含まれます。
リフォームに関する工事内容では、一括で処理できるものもあるため、その時の収益の状態によって、処理の仕方を変え、損益通算での還付をコントロールすることができるのです。