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空室率があがる東京での大家業見通しは?

空室率があがる東京での大家業見通しは?

平成28年は、相続税対策でアパートなどの新築が増え、空室率が上がっていると言われています。
不労所得が見込める大家業は魅力的ですが、今後の見通しはどうなのでしょう?
空室率と、東京での大家業の見通しについて考えてみたいと思います。

 

■空室率35%は本当なのか?

平成28年9月までに東京23区で空室率35%を超えたというニュースが話題になりました。
確かに、相続税対策、マイナス金利に刺激されてローン金利も低水準になり、賃貸用の物件が多く建てられました。
“賃貸住宅が供給過剰になっているようだ”と言われれば、“急に賃貸物件の数が増えたのだから仕方がない”というイメージが作られ、空室率がこのまま上がれば、マンション投資も今までのような利益があがるのか不安に思う方もいるでしょう。
この、空室率35%超えと報じられたときの根拠は、トヨタが出資する投資機関『タス』が算出したTVIという数値によります。
『TVI = 募集戸数 ÷ 募集建物の総戸数』
普通、空室率と言われたら、利用可能な物件を分母に考えることが多いのですが、募集戸数を募集建物の総戸数で割ったものをTVI(空室率)として拡散しました。
分母になる戸数が少なく、賃貸総物件数とくらべて少ない戸数になります。
つまり、実際の分母よりもずっと少ない分母で算出された空室率なので、一般のイメージとは違うのです。

 

■東京23区での空き家率をどう見るか

東京23区内では、老朽化している住宅の建て替えが進まないと言う問題がありました。
現在の建築基準法にあわないため、一度取り壊してしまうと床面積が確保できなくなる、管理者が不明で取り壊しが出来ないなどの理由からです。
再開発やリノベーションでの再利用をすすめる政策が投入されています。
特に、築年数の経った建物の中には、立地に優れた物件も多く、家賃を安く出来る強みで人気を集めています。
老朽化した部分を修繕・補強しつつ、現代のニーズにあわせた間取りやデザインを取り入れることで入居希望者が集まるケースもあります。

 

■東京23区での大家業の見通しは?

人口減を不安視する見方がある一方で、外国人が増え、ニーズのあるエリアの物件は引き合いがあるという味方もあります。
つまり、立地にあったターゲットにあった物件を提供して、入居者を確保できる大家さんには、成功のチャンスが残されているということです。
猫と暮らす、ハンモック付きワンルーム、シェアハウス形式、外国人歓迎のゲストハウスなど、など、ニーズにあった個性のある物件で大家業を展開できれば、空室知らずのままでいられるのではないでしょうか。