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投資といっても、事業としての性格が強い不動産投資では、収益の内容を分析することが結果に反映されます。どんな指標があるのか、何に着目していくべきか知っておきたいですね。収益性の分析方法についてお話ししましょう。

キャッシュフローツリーとは？
家賃収入から手取り収入までを、一連の流れとして書き出したものです。
各項目の額から、マイナスして考えなければならない金額も、合わせて書き込んでおきます。
不動産投資で、押さえておきたいお金の流れが分かりやすくなります。

〈潜在収入の総額〉
-空室による損失
-家賃滞納など未回収による損失
-相場賃料との差額

〈実行総収入〉
-運営費

〈営業純利益〉
-年間返済額

〈税引き前のキャッシュフロー〉
-税金

〈税引き後の手残り〉

こうした、指標として重要な数字を洗い出しておくことが大事です。
確定申告のための帳簿付けというより、お金の流れを把握するための記録を残し、活用するのです。
次に、指標を紹介しましょう。

■収益性の判定に欠かせない指標

〈返済率〉K %
年間返済額÷借入額
〈収益率〉FCR
営業純利益÷総投資額

〈自己資金の収益率〉CCR
税引き前キャッシュフロー÷自己資金

この3つの指標の関係が適正なバランスを保っているかを「レバレッジ判定」と呼び、「K%＜ FCR＜CCR」になっているかがポイントとなります。
この判定がまずい投資案件には、手を出すべきではありません。

〈返済倍率〉DCR
営業純利益÷年間返済額額
1.3以下では持ち出しが発生

〈損益分岐点〉
（運営費+年間返済額）÷潜在収入の総額
この数値が75%以下を家賃下限と考えます。

〈返済比率〉
年間返済率÷総潜在収入
この数値が50%以下に収まっていると安全性が高いです。

収益と経費、借り入れのバランスを、リスクで目減りする部分を計算に入れてみていくことが、指標を使うことでやりやすくなります。

■分析内容を実際に生かせるか心配なら

不動産投資では指標を参考に、キャッシュフローが厳しくならないようにコントロールしていくことが大事です。
しかし、大きなお金が動きますし、不動産選び、融資の受け方など不安も多いものです。
また、ネットで調べるだけでは、投資内容の実情イメージは湧きにくいかも知れません。
プロパティマネージメントや、融資関係の実務に慣れた不動産業者を選ぶと、指標はもちろん、経験に基づいた情報が得やすいでしょう。
収益物件を得意とする不動産業者に相談して、情報を集めていきましょう。