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不動産を購入するときには、融資を受けてローン返済をするケースがほとんどです。そこには少なからず金利がかかっていますから、余剰資金ができたときに、繰り上げ返済を考える方も多いでしょう。しかし、不動産投資では“繰り上げ返済必要ナシ”ともいわれています。その根拠についてお話しましょう。

■返済総額を減らせるのに繰り上げ返済しないのはなぜ？

たとえ金利が２％でも、繰り上げ返済することで何十万円どころか百万円単位の金額が、返済総額から減らせるとします。
しかし、不動産投資でのリターンが４～５％あれば、金利を払っても儲けが出せますし、繰り上げ返済せずに、手元に資金を残して置けば、その資金を使って改修工事をして家賃の値崩れを防いだり、新たな物件の頭金にしたりできたかも知れないのです。
現在、金利はとても低水準ですから、慌てて返済するよりも、余剰資金をさらに投資に活かしてリターンを大きくしたほうが良いでしょう。
実際に、金融機関に融資を申し込んだ場合の審査方法をみていると、繰り上げ返済で借入が少なくても、収益が少ない不動産投資家よりも、借入金額が多くても、収益額が大きな不動産投資家への融資が通る確率が高いのです。
『たくさん借りてたくさん儲けを出せる投資家』であることが、融資実行のポイントになっているのです。

■スケールメリットを生かすのが不動産投資

不動産投資では、空室リスクが経営を脅かすリスクとして語られますが、所有している室数が多いほど、リスクが減っていきます。
区分マンション１室所有なら、退去が発生する度、３ヶ月程度の無収入期間が発生します。
しかし、所有室数が20室なら、一度に20戸すべてが空室になることは考えにくく、常時8~9割程度の入居があると考えることができます。
また、3億の1棟マンションで利益率4％なら、1200万円のリターンがあるということですが、3000万円の物件なら、120万円にとどまります。
大きく投資できるほど、リターンが大きくなるのですから、融資は受けられるだけ受けて、大きな収入を確保するのが不動産投資の原則です。
余剰資金があったら、突然の修繕費や金利上昇などのピンチを乗り切る資金として手元に置いたほうが良いでしょう。

■低金利時代の不動産投資で繰り上げ返済は不要！

資金を有効に運用することが、投資では重要です。
返済総額が多少大きくなっても、手元に置いた資金を生かして、リターンをより大きくできるのなら、何の問題もありません。
むしろ、利用可能な資金を返済してしまい、活用でいなかった時の損失のほうが大きいと考えるのが、不動産投資家なのです。