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不動産投資は、家賃収入が収益の中心となり、住んでくれる人がいる限り、安定的に不動産が収入を生み出してくれます。ミドルリスクな投資対象といえ、事業計画がキャッシュフローを見通してしっかりしたものなら、安定的な収益が得られるでしょう。不動産投資の収益をあげるためのポイントをみていきましょう。

■キャッシュフローをつかみ資金を計画的に投下する

不動産投資は、購入した不動産を貸して収益をあげる事業としての性質を持った投資方法ジャンルです。
株式投資では、自分の資金をどのように投下するかによって、値動きが左右されることはほとんどありません。
しかし、不動産投資では…

・広告費をかけて、より安定した属性の入居者と契約する。
・修繕費をかけて、物件の魅力を引き出し、価値を高める（高い家賃が取れる）。
・より高品質の管理会社に依頼し、物件の価値を高める。（高い家賃が取れトラブルリスクを下げる）。

…といった、目的に見合った資金投下と、経営努力で、収益を高める事ができます。
収入は、家賃など入ってくるお金をさしますが、収益は、そこから必要経費を差し引いた利益を指します。
資金を投下し、それ以上の収入が返ってくるなら、収益はプラスになります。

■不動産投資では減価償却と融資の使い方がポイント

一般的な事業であれば、仕入れや生産、営業にかけた資金を上回る収入があれば黒字になり、収益がプラスになります。
不動産投資の場合は、物件購入に大きな資金を投入しますから、購入時に一度に経費計上せず、耐用年数に応じた減価償却費と、耐用年数と同じ期間を使って計上していきます。
また、融資を受けてローン返済を行う場合は、金利のみを必要経費とし、実際に支払っているローン返済額は必要経費にできません。

• 耐用年数が短い中古物件は、短期間に減価償却を集中させられる。
• 現金を多く入れ、ローン支払い額が少なければ、減価償却額が実際の支出を上回る。

この特徴を利用して、手持ちの資金を確保し、新しい物件購入や修繕などの資金に回すようにしていくと、規模拡大がはかれます。

■規模拡大で収益を高める

不動産投資では、規模拡大するにしたがって、大きな収益を狙えるようになります。
家賃７万円１戸の区分マンションでは、住人の引っ越しが起こる度、３ヶ月程度の未収入と、修繕費と言った負担があり、実際の収益は50万円前後でしょう。
これが、家賃7万円×10戸の1棟マンションが2つなら、前例と同じ空室率75％だったとしても1260万円の収入になり、維持費やローン返済額を差し引いても一般サラリーマンよりも大きな収益が得られる可能性があるでしょう。
融資付と物件選び、管理運営をトータルで相談できる専門業者をパートナーに選ぶ事が成功の鍵となります。