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不動産投資は、『投資』と言っていますが、事業としての色合いが強い資産運用方法です。空室や退去のリスクがあるものの、株や為替と比べると、遥かに自分の工夫や裁量で収益や利益をコントロールできるからです。不動産投資の収益と利益についてお話しましょう。

■収益と利益の違いをおさらい

『利益 ＝ 収益 － 費用』です。
家賃収入の部分が収益で、そこから、必要経費を差し引いたものが利益になります。
費用の中には、物件の取得費用、修繕費、入居募集や管理費が含まれます。
もちろん、物件の取得費用を抑えることができれば、利益が出やすくなりますが、価格が安い物件では、家賃のレベルも低くなりがちですから、収益そのものを増やすのが難しいでしょう。
工夫や裁量によって、家賃のレベルを引き上げることができれば利益を大きくできます。
取得費用の高い物件は、家賃を安くすると入居率は上がりますが、利益が出にくくなってしまいます。
当たり前のようなことですが、リスクで目減りする分も含めて、数字で計算をしておく必要があります。
計算上、利益がプラスになる見込みがない場合には、投資として割が合わないケースです。

■ざっくりと見通しを立ててみる

物件価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるかを、『表面利回り』で表します。
例えば、3000万円のアパートで、満室収入270万円なら、表面利回り9％です。
ここから、退去率や、経費を差し引いて、どれくらいの利益が出るのか計算してみましょう。
満室で270万円の家賃収入が見込める物件で、退去率33％、空室6ヶ月が発生する場合の収益は、225万円。
もし、家賃の20％が経費になるとすれば、手残りは180万円です。
ローンで2700万円を借り入れて、利率2.5％、返済期間20年だったとすると、年間返済が172万円です。
この条件では、手残り180万円から年間返済額172万円を差し引くと8万円です。
このプランでは、月あたり6666円の利益ですから、ちょっと微妙です。

■不動産投資は規模拡大がポイント

不動産投資では、借り手がつきやすく、売り抜けやすい物件を見つけることが大切です。
ただ、先程の例のように、ローン返済との差額が小さくなるプランでは手残りが少なくなってしまうので注意が必要です。
手持ちの資金が少ないのであれば、取得費用を抑えてアイディア勝負で稼ぎ、次の物件取得につなげる方法も検討しましょう。
シェアハウスや、民泊、見栄え良くリフォームをかける、または、むしろDIY歓迎にしてしまうなど、個性を与えることで安い取得費で利益を上げられる場合もあります。
利益を出せる物件選びをするなら、投資物件を豊富に扱っている不動産業者に問い合わせをしてみましょう。