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不動産投資では、為替取引への投資のように、一気に値上がりすることで短期間のうちに収益が乱高下する儲け方ではなく、ある程度の期間内で収支を予測して事業計画を考えるのが特徴です。融資返済を差し引いたキャッシュフローは、税務上の所得計算とずれができることにも注意したいですね。

■税務上の所得計算とのずれ

1期目のキャッシュフローは、融資の返済、管理会社への支払いなどを差し引いて入ってくる収益を“もうけ”としてとらえるケースが多いでしょう。
返済80万円のところ120万円の家賃収入が得られれば40万円の収益です。
しかし、実際の所得税の計算では、融資返済額は損金にならず、物件購入の減価償却費と、共同部分の光熱費、管理費や入居者募集にかかった費用を差し引いて所得を計算します。
確定申告で計算される所得税応じて、翌年の住民税が決定しますから、確定申告を終えて、翌年の収益を考える時には、「家賃収入－融資の返済と経費＝収益」という計算だけではいけません。
収益が数十万円の範囲では誤差も小さくて済みますが、数百万円、1000万円を超える経営になってくるとその額も大きくなってきますから、注意が必要です。

■ポートフォリオの構築について

不動産投資をある程度の規模で行う場合には、リスク分散、収益増大を狙って、複数の物件を所有することがほとんどです。
この場合、どんな物件を組み合わせて経営を行っていくかというポートフォリオの構築が収益の予測を安定させていくために必要な条件となります。
・修繕時期が重ならない
・ニーズの波が異なった物件
・物件の価値変動のタイプが違う物件
違うタイプの物件を組み合わせて複数棟選択して空室リスク、物件の価値下落に備えなければなりません。
資産形成のための不動産投資を行う場合には、常に見直しをはかりながら、緩やかに投資規模と収益が増大していく組み合わせを保っておくのです。
このあたりのさじ加減は、投資物件を扱いなれた業者のサポートが欠かせません。

■物件の収益予測の傾向と対策

不動産投資では、家賃収入がどれくらいになるかと、売却の時に損しない物件であることが、物件選びのポイントになります。
いわゆる“出口を意識した選択”です。
多くの物件は、リニューアルや民泊転用など、利用方法の転換なしでは収益は徐々に低下して当たり前です。
戦略に基づいて、経営の工夫や、物件の入れ替えを行っていかなければ、収益も物件価値も下がる可能性が大きいのです。
収益物件の取引を得意とする不動産業者のアドバイスを受けながら、収益予測をしっかりしていくことが、不動産投資成功のカギです。