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事業では、売掛金などが発生し、実際の手元にある現金との違いが出てしまうことがあります。不動産投資では、賃料が回収不能や貸し倒れなど、手元の現金との差ができるのも困ります。税務上の計上基準についてお話しましょう。

■地代・家賃・共益費など

毎月の決まった収益として見込める収入ですが、実際には、振込の遅れや、入居者の都合で入金日がバラバラになってしまうこともあります。
原則としては、『契約上、定められた支払日』に計上します。
例えば、翌月分を月末までに支払う契約なら、10月分の家賃は9月末日までの振込期日になりますから、9月末日の計上にすると言った具合です。
もし、10月3日など振込が遅れた場合でも、未収金扱いで9月末日の計上にするのが税務・会計上の考え方になります。この考え方は、法人・個人共通です。
ただし、『事業的規模』に該当する場合や法人では、例外的に貸付月にその月分の家賃を計上する処理が可能です。
契約上の支払日にせず、10月分の家賃は、10月に計上するやり方です。
9月末までに振り込まれた収入を、前受収益として計上することになります。
『事業的規模』に満たない個人の場合は、契約上の支払日を基準に考えましょう。

■権利金・礼金など

不動産賃貸契約では、家賃や管理費のように毎月の支払いになるお金だけでなく、契約時に受け取る権利金や礼金などがあります。
これは、あとで返却の必要がある敷金とは違い、オーナーの収益になります。
契約日の事業収入として計上します。
税務・会計上の処理での例外はありません。

■敷金・保証金など預かり金の場合

関東では敷金、関西では保証金と呼ぶことが多いですが、オーナーの収益ではなく、退去時に、原状回復費を差し引いて返却される預かり金の性質を持っています。
事業収入として計上せず、“預り敷金”として処理します。
退去時に原状回復費が発生した場合には、返還不要が確定した日に事業収入として計上します。
原状回復費が5万円、預かっていた敷金が20万円だったとしたら、必要とした費用5万円を20万円から差し引いた15万円を退去者（賃借人）に返還し、5万円を事業収入として計上します。
『敷引』など契約時に差し引く額が決まっている場合には、その分を契約時に事業収入として計上し、残りの返還する予定について預かり金としておきます。
貸し倒れの場合には、貸し倒れ損失として必要経費に含められるのは、事業的規模の場合になります。
税務・会計上の処理は、事業的規模や法人の方が、幅が広がる面があります。