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サラリーマンなど本業があって不動産投資をする人が増えていますね。もし、赤字になってしまったら…と考えると不安ですが、そんな時に知っておきたいのが、損益通算です。不動産投資以外に収入があり税金をおさめている場合、『損益通算』で税金が戻って来るかもしれないのです。

■『損益通算』とは？

複数種類の収入がある場合、黒字事業から赤字事業の損益をマイナスして、最終的な課税額を算出できるというのが『損益通算』のざっくりとした意味です。
２つ以上の事業を行っている場合や、給与所得のある人の副業でメリットが感じやすいでしょう。
サラリーマン大家さんの例でお話すると、給与所得については、源泉徴収が行われ、予想される税額に見合った金額が給料から天引きされて、事業所（会社）が税金を前倒しで納めています。
当然、保険料などの控除は行っていますから、医療費など、年末調整で処理できない部分について確定申告で税金の計算をし直します。
もし、不動産投資の所得がマイナスになった場合、『損益通算』で、給料分の収入から不動産投資での損益を差し引きます。
源泉徴収のもとになっていた額より、収入が減って税金が少なくなり、源泉徴収された分が還付になります。
損をしたのに還付があるなんて助かりますね。

■実際のキャッシュフローは税制と違いが出る

サラリーマンの本業があれば、給与所得者として、源泉徴収されあらかじめ税金を納めているというところが、『損益通算』で還付を受けられる条件になります。
あくまでも納めすぎた税金が返って来るというのが還付なので、源泉徴収されていな場合には、還付ではなく、税金の計算の時（確定申告時）に課税対象額が少なくなり、税額が安くなるということです。
また、税制では、物件の価値を減価償却していきますから、耐用年数に応じた金額を収入から差し引きます。
中古物件なら減価償却年数が数年になることもあります。
1000万円の購入費用を5年で償却する場合には、ざっくり言うと200万円程度を収益から差し引けることになります。
年間200万円以上の家賃収入がない場合には、赤字になり『損益通算』できることになります。

■サラリーマン大家の強み

実際にはローンをくんで10年、あるいはもう少しゆっくり返済しているかもしれませんが、減価償却期間によっては、かなりの費用を計上できるのです。
そこで、給与所得と『損益通算』すると、課税対象額が減って、還付をうけられ、手元に多く現金を残すことができます。
源泉徴収されているサラリーマンは、特にメリットとして感じられるでしょう。
融資の面でも恵まれていますし、副業として不動産投資を検討する人が増えているのも納得です。