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不動産投資では、キャッシュフローを想定するときに知っておきたいのが減価償却です。法定耐用年数によって、減価償却できる期間と額が決まってきますし、銀行融資にも影響いてきます。不動産投資で知っておきたい耐用年数についてお話しましょう。

■建物の耐用年数は？

建物の耐用年数は工法によって変わってきます。
減価償却の元になる法定耐用年数は、実際の建物の寿命と必ずしも同じではなく、国税庁が決めた期間です。
代表的なものでは、木造22年、鉄骨34年、RC47年で、この期間をもとに１年あたりの減価償却額が決まります。
耐用年数を超えている場合には、元の期間の２割の期間で減価償却できます。
木造物件で築28年の場合には…
『22年×0.2＝4.4』⇒4年間と端数分は月割残額分を減価償却できます。
・新築（購入額大きい）：法定耐用年数に従って長期にわたって費用計上できる
・中古・築古（購入額抑えられる）：法定耐用年数を超えても数年程度の費用計上ができる
キャッシュフローを考える時に、こうした特徴を押さえておきましょう。
ローン返済額と、建物の取得費用が税務上一致しない事に注意が必要です。
減価償却額よりローン返済額が大きくなるデッドクロスが起きると、キャッシュが回せなくなってしまいます。

■融資と耐用年数

また、銀行が融資を決める時には、耐用年数が長く残っている建物の方が、大きな融資を引き出しやすくなっています。
法定耐用年数よりも短い期間で考えているケースも出てきます。
法定耐用年数に達すると、大掛かりな改修や建て替えを検討する事になり、そこで、新たな借り入れが発生すると予想されるからです。
物件購入でローンを組んだ金融機関には、第一位の抵当権が設定されますから、リフォームのためのローンを他の金融機関で調達することは考えにくく、後々までのフォローを考えてローン審査され、耐用年数切れの物件では、購入資金の融資がつきにくくなっています。
金融機関によっては、法定耐用年数よりも短い耐用年数で審査されることもあり、銀行側の耐用年数は法定耐用年数とからずしも同じにはなりません。

■キャッシュ確保できる経営のためには？

物件の耐用年数と活用の仕方、ローン借入額と返済の計画のバランスを考えて、投資物件を選ぶ事が必要です。
事業計画を立てる時に、税金の概算を見越して、キャッシュが不足しない様にしなければなりません。
初めて不動産投資の物件を選ぶ時には、こうした、融資や事業計画の面も相談できる不動産業者を利用すると良いでしょう。