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不動産投資は、物件の賃料を収入とする収益物件を所有して行います。
収益物件の場合には、相続や贈与の場合の評価額を抑える事ができてオトクだと耳にしますが、どのような仕組みを指しているのでしょう？不動産贈与と評価額についてお話しましょう。

■収益物件の評価額が抑えられる仕組み

資産を現金で子どもに残す場合、額面通りの評価で相続税や贈与税を計算します。
ところが、不動産に変えると、実際の市場価格よりも低い固定資産税評価額で計算されます。
「建物の資産価値」としての評価ですから、実際の購入価格（建築費）の50%程度や、それ以下になることがほとんどです。
土地については路線価で計算され、公示価格の80%になります。
もし、5,000万円で購入した土地に、5,000万円のアパートを建てた場合…
・建物の評価：5,000万円×50%＝2,500万円
・土地の評価：5,000万円×80%＝4,000万円
少ない評価になるということは、資産が目減りしているのではと思いますか？
しかし、収益物件の場合は、不動産の評価額以外に、家賃を稼ぎ出してくれるのですから、資産が目減りしたとも言い切れません。
また、評価額が下がることで、相続や贈与の税が抑えられるケースがあるのです。

■アパートを贈与するメリット

現金を不動産にして、評価額を圧縮しても、子に受け渡すまでに時間が掛かる場合には、家賃収入が入ってきます。
収入に対して所得税を払い、増加した資産の分、相続税が増えることになるかもしれません。
アパート購入（または建設）したら、間をあけずに子に贈与すると、それ以後の所得は子のものになります。
家賃収入で得た資産の増加分を一緒に相続するよりも、相続税が圧縮されます。
また、60歳以上の親が20歳以上の子や孫に贈与する場合、「相続時精算課税の選択」を行うことで、2,500万円までは特別控除枠となります。
贈与が行われたときには、税が発生せず、相続のときに精算されるイメージになります。
（参考）No.4103 相続時精算課税の選択
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

■現金資産の継承に頭を悩ませているなら…

相続税の税改正のタイミングで、サブリース契約マンションの乱立が社会問題になりましたが、税のしくみが、不動産による継承にしたほうがオトクになるケースが多いのは確かです。
事業としての見通しが甘いままの不動産投資はおすすめできませんが、都市部の不動産需要の高まりにのって、しっかりした事業計画が立てられる場合には十分に相続・贈与税の対策になりうるのです。
不動産投資の可能性が気になったら、投資物件の扱いに慣れた業者に相談してみましょう。