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マンション経営から安定した収益が出せるのか判断するには、事業計画書が綿密に書かれていることが大切です。
購入物件を決める時、また、金融機関から融資を受けるときにも事業計画書の内容がきめてになります。
どんな項目から出来ているのか知っておきましょう。

■①　『取得価格』について

・土地購入費用
・土地建物の仲介費用、消費税
・建物の取り壊しや土地改良費、水道負担金など
・建物購入費用または建築設計費用
・近隣保障費、地中害虫駆除費用
取得価格に含める金額には、直接仲介業者に支払う金額の他に、建物の取り壊し費用や水道負担金、近隣保障費などが発生するケースがあります。取得価格には、物件価格以上に費用が発生することを想定しておきましょう。
取得価格にこうした費用が発生するのかどうかは、実際の条件によって変わってきますから、そこまで細かく調査を行うべきですし、調査が進んでいないなら、万が一に備えてゆとりある計画を立てておくと良いでしょう。

■②　『取得経費』について

・土地の所有権移転の登録免許税（評価額×1.3％）
・建物の所有権移転の登録免許税（評価額×2％）
・借り入れにともなう抵当権の登録免許税（評価額×0.4％）
・司法書士の手数料
・土地の不動産取得税（評価額の3％）
・建物の不動産取得税（評価額の3％）
不動産の権利関係の届出では、登録免許税を支払って『登記』しなければなりません。
また、ローン融資を受ける場合には、抵当権を『登記』します。こうした書類の作成には、司法書士に依頼することがほとんどですし、その手数料も取得費用に含めます。
また、土地・建物の取得税も含めます。

■③　『年間収入』について

・家賃収入に5％程度の空室リスクを含める
・敷金礼金、更新料など恒常的ではない収入は含めない
主な収入は家賃収入になりますが、空室リスクを考えて計算します。特に初年度は11ヶ月分の家賃収入にしておくと良いでしょう。
また、敷金は退去のときの修繕費を差し引いて返還すべき預り金ですから、収入には含めません。
礼金や更新料など、恒常的な収入にならないものも除いておきます。
物件エリアの家賃平均ではなく、最低ラインの金額で考えておくと、余裕のある事業計画になります。

■④　『年間支出』について

・ローン利息
・固定資産税
・修繕費
・管理料、管理会社への支払い
こうした数字を裏付ける資料とともにまとめ、キャッシュフローがどのように変化するのか、借入金額残高、自分の年齢、築年数を加えて一覧にしてつけると説得力のある事業計画書となるでしょう。
物件の購入を決めるときに、こうした細かい数字を出しおくこと、金融機関に融資交渉を行うときにもスムーズです。