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不動産投資をこれから始めようと思うとき、まず「収益率」が気になりますよね。そのためにより良い物件を手に入れてリターンが大きければ、と思いがちですが・・・その考え方は本当に合っているのでしょうか？今回は不動産投資で最終的に儲けが出る運営法を考えてみたいと思います。

【似たような物件AとB。あなたはどちらを選ぶ？】

物件AとBはいつも満室状態で賃料も同じです。
しかし収益率はBの方が高いと不動産会社に勧められました。
Bの方が安定した利益を得られるのではないかと思うかもしれません。

【ステップ１：出ていくお金に注意！】

「収益率」が全て自分のお金になるのならいいのですが・・・
投資物件をローンで購入していた場合、購入時に不動産所得税、そしてローンが差し引かれ、その他管理費・固定資産税・都市計画税など諸々の出費が重なります。
収益率で、まず多くの人が物件を購入するときの基準にすると言われていますが、それだけで判断することは大きなリスクです。

【ステップ2：表層でなく深層を見極める】

例えば収益率10％という数字は「家賃が年間1000万円であれば手に入るお金はその10％」というものですが、前述のように出ていくお金があります。
つまりここで言う「10％」はあくまで「表面的な利回り（収益率）」ということになります。
諸々の他にかかる経費を差し引いた「実質利回り」が実際は重要な数字になります。

【ステップ3：キャッシュフローを制する者が成功者となる！】

キャッシュフローとは、ざっくり言うとお金の流れのことです。
不動産投資におけるキャッシュフローは、家賃から経費とローン返済額を引き、手元に残るまでの一連の流れのことをいいます。もちろん一方通行ではなく、手元に残ったお金からまた家賃や諸経費が引かれるのでその流れの中でいかに利益を出し続けていくか、が重要な問題となります。
似たような物件AとBでも、必ずしもBの方がキャッシュフローが良いとは限りません。しかし、不動産会社はまず物件を売りたいのであなたにBの物件を収益率が良いと言って強く勧めてくるかもしれません。

物件は色々な方面から見る必要があります。例えばRC造（鉄筋コンクリート造）は木造より固定資産税・都市計画税が安くつく、融資年数が10年を超えると家賃の収入より返済する額が大きくなる、ということがあります。しかし何年、何十年での運営を考えているか、物件の条件によってキャッシュフローも変わってくるのでどれが一番良い物件というのは一概には言えません。不動産運営をしながら経験でしかわからない部分もあるでしょう。

【まとめ】

不動産投資でお金を稼ぎたいという人はたくさんいますから、当然そこで本当に成功するのは一握り、あとはまあまあ、そして大部分は失敗するということになります。
まず最初の一歩でつまづかないためにも収益率（利回り）重視でそれ一つにほとんどの財産をかける、というようなことは止めましょう。不動産投資を成功させるためには様々な勉強を怠らず、加えて自身のビジネスセンスを毎日磨いていくような努力が必要になってくるはずです。