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不動産投資を始めるときの資金は、自己資金と融資でと考える場合が多いですね。
収益が見込める優良物件の購入には、それなりの資金が必要ですし、事業拡大に借り入れは必要なことですから、怖がることはありません。
ただ、返済利率の設定を謝ると手元のキャッシュがなくなって経営が苦しくなってしまいます。
不動産投資での返済利率について考えてみましょう。

■返済利率はどれくらいに設定すべき？

ズバリ40%程度までが安全圏、55%を超えると厳しくなります。
中には、繰り上げ返済を行って利息分の出費を抑えるという考えもありますが、家賃収入は稼働100%額よりも収益が大きくなることはありません。
よほど修繕費が浮いたなど、経費削減分を充てる以外は、自己資金を減らすことになります。
10件の1棟マンションを賃貸経営しているとしましょう。
家賃が1戸あたり7万円として、稼働率100%の収益は1ヶ月70万円、空室がある月はそれだけ収益が落ち込みます。
ところが、この1棟から得られる最高収益は決まっているのですから、はじめに決めた40%を超える返済をするということは、手元の現金を減らすことになるのです。
ちょっと余裕があるからと繰り上げ返済をして手元の現金が減れば、急な修繕要望に対応できなかったり、値下げしてでも入居者を入れなければならなかったり、余裕のない経営状態に追い込まれてしまいます。

■ローン返済期間と築年数

返済利率を考えるときには、ローン返済期間と築年数の関係も頭に入れて置く必要があります。
減価償却期間として考えられている耐用年数は…
・鉄筋コンクリート：47年
・重量鉄骨造：34年
・木造：22年
このため、残った耐用年数を融資期間と考えて事業計画を考える必要があります。
年利2%で1億円の借り入れをして築10年の物件を購入、利回り10%の場合…
・鉄筋コンクリート：返済期間37年、月あたり21万8000円⇒返済比率38.0%
・重量鉄骨造：返済期間24年、月あたり43万7000円⇒52.4%
・木造：返済期間12年、月あたり78万1000円⇒93.7%
返済期間が長いかわりに、月あたりの返済利率を抑えることができ、大きな融資を受けても安定した経営の見通しがあります。

■少ない資金から始める場合

自己資金に余裕のある場合以外は、やや規模を縮小したり、資金に見合った物件を探したりして、賃貸経営をスタートすることになります。
借り入れが少ない分、プレッシャーはかかりませんが、購入できる物件が限られてしまいます。
安く購入できる物件に付加価値をつけることが得意な経営者なら、返済利率40～50%を守りながら棟数増やしていくスタイルで収益を増やしていく方もいます。
どういった経営スタイルを取るのか、返済利率と購入物件の築年数、質など条件を吟味することが、不動産投資成功には必要ですね。