不動産投資では、費やした資金を何年で回収するのが妥当なのか

所有不動産の運用を通して収益獲得を目指す不動産投資。これを始めるにはまず、該当する建物などの資産その他費用が、いわゆる元手として必要となるのは言うまでもありません。その元手を何年で回収できれば、投資として成功であると言えるのでしょうか。

不動産投資とは

投資から得られる収益は、おおむね2通りに大別することができます、資産の売買を通して獲得される利益を指すキャピタルゲイン。資産を保有することによって得られる利益を意味するインカムゲイン。その2通りです。

これは不動産投資においても例外ではありません。土地や建物を利用する不動産投資において、キャピタルゲインとインカムゲインそれぞれを見ていきましょう。

不動産を用いたキャピタルゲイン型投資は、不動産売買取引によって生じる売却益を狙う手段と言えます。該当物件を購入価格もしくは査定価格よりも高額で売り払うことにより、その差益を得る方法というわけです。

一回の不動産売買契約で完了するため、短期間で多額の収益を見込めるメリットがあります。その反面、必ずしも差益が得られるものとは限らず、物件の購入価格を下回る価格で取引されてしまうケースも否定できません。その場合、物件の購入価格と売却価格の差額が損失となってしまうわけです。

購入物件が必ずしもより高値で売れるとは限らないため、リスクの高い投資方法と言えます。

他方、不動産を活用するインカムゲイン型投資として代表的なタイプは、賃貸借による家賃収入取得が挙げられます。保有する不動産を他者に貸し、月々の家賃費用を得る形式が主となります。おおむね集合住宅物件を建築あるいは購入し、いわゆる賃貸経営を行うスタイルとなるわけです。

投資への投入資金を回収していくには年月を要します。しかし長期に渡って継続して一定の収入を確保でき、キャピタルゲインと比較すればかなりリスクの低い投資方法と言えます。

また、長い期間を掛けて経営活動を実施する性質上、損失の兆候が現れた場合でも経営対策による軌道修正が可能です。投資次第では、通常より増収が見込まれる手段に出ることも可能となり、リスク低下のみならず、メリット増の側面も見出せます。

一般的には、このインカムゲイン型に当たる投資方法が不動産投資のメインに該当します。

投資状況を判断する際に有効な指標

通常の不動産投資、すなわちインカムゲイン型に相当する賃貸経営において、投資資金が何年掛かりで回収されるのか、試算を立てておくことが肝要です。その際には、物件自体に備わる収益力、あるいは投資利益率から判断することが可能となります。

物件が持つ収益獲得能力を知る場合には、利回り関連の指標が有効です。利回りとは、購入費用に対する年間収入あるいは収益の比率を意味します。

そのうちの表面利回りは、物件購入資金に対する満室時の家賃収入合計の比率を表します。
▼表面利回り[%]＝(満室時の年間家賃合計/物件購入価格)×100

それ以上により詳細な利回りを算出する指標として、実質利回りが挙げられます。これは、家賃収入と物件価格のみならず、物件の空室率、年間の諸経費、購入時の諸経費も考慮に入れて導き出される利回りです。
▼実質利回り[%]
＝{(1室当たりの家賃(1-(空室率÷100))-年間経費)/(物件購入価格+購入諸経費)}×100

利回りを算出する際には、より現状を的確に表す実質利回りを用いることが肝要です。

投資利益率とは、投資の効率性を示す観点を意味します。家賃収入によるキャッシュフロー(年間家賃収入-年間諸経費-借入返済の年額)が投入資金に対してどの程度の割合を占めているのかを表します。購入費用総額(自己資金+借入資金)との比率となるROIと、自己資金のみとの比率であるCCRという指標で示されます。

▼ROI[%]＝{(家賃収入-諸経費-借入返済額)/(自己資金+借入資金)}×100
▼CCR[%]＝{(家賃収入-諸経費-借入返済額)/自己資金}×100

資金回収が、物件購入時の経費総額に対してのものなのか、それとも自己資金に対してのものなのか、状況に応じて使い分けることが適切と言えます。

不動産投資による自己資金回収期間に関しては、3年以内で成功あるいは5年以上掛かれば失敗などとする意見も見られます。しかし、このように期限付きで考える見方はリスクを生じさせる懸念もあるため、過度に回収期間に拘るのは妥当とは言えません。

無理なく10年ほどのスパンで自己資金回収達成を目指すのが適切と思われます。