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はじめに

不動産投資について調べていると、「利益」、「利益率」、「利回り」など、似たような言葉がたくさん出てきます。
不動産投資をすでに行っている人にとっては初歩的なことでも、この分野について学び始めたばかりの人にとっては、全部同じような意味なのかどうかよく分からないのではないでしょうか。
今回は投資について調べていると頻繁に出くわす「利益率」と「利回り」という2つの言葉について見ていきたいと思います。

利益率

不動産投資でよく出てくる「利益率」という言葉の意味について解説します。
利益は、事業により出た収益から必要経費を引いた額です。
売上高に対する利益の割合を利益率と言い、会社や事業がどれくらいの競争力を持っているのかを測る指標として役立ちます。

利益率の求め方

利益率(％)＝利益 ÷ 売上高 × 100（%)
例えばある物件を2,000万円で購入し、家賃収入が600万円の場合。600万円から管理会社に支払う手数料や修繕費等を引いて、手元に残る利益が300万円だとすると、
300万（利益）÷600万（売上高）×100％＝利益率50％
となります。
2,000万円の物件から300万円の利益を生み出したので利益率15％、と勘違いしないように注意しましょう。
また、利益の種類には、売上総利益、営業利益、事業利益、経常利益、税引き前純利益、純利益の6種類があり、出したい数値により使い分けがされます。

利回り

利益率と同じく、こちらも不動産投資について学んでいるとよく出てくる言葉です。
両方とも「利」という言葉がつくので、不動産投資のことを良く知らない人にはややこしい印象を与えるかもしれません。
利回りは、投資額に対して収益の割合はどれくらいなのかを1年ごとの平均に直した数値のことです。
不動産投資で使用する利回りの計算方法は、2つ存在します。
年間家賃収入を物件価格で割って算出した数を表面利回り、税金や経費等を考慮して算出した数を実質利回りと言います。

表面利回りと実質利回りの計算

（年間家賃収入÷物件価格）×100＝表面利回り
（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り

表面利回りは計算も簡単で、この物件を買って満室で運用した場合の利回りの予想なので、不動産の広告でもよく使われます。しかし、実際に賃貸を経営すると必ずしも満室になるとは限らないし、諸経費がかかってきます。
そのため、税金や経費なども考慮した実質利回りの数値の方が実際の経営状況に近いと言えます。なお、実質利回りはその年の経費や税金をその都度当てはめるので、年によって変わってきます。

まとめ

「利益率」と「利回り」という2つの言葉について見てきました。
おさらいすると、利益率は売上高に対する利益の割合、利回りは投資額に対する収益の割合から1年ごとの平均値を出した数値です。
また、利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があり、不動産の広告などに載っている数値はほとんどの場合簡単に出せる「表面利回り」になります。
これから不動産投資を始められる方は、単に利益率や利回りが高いというだけで物件を決めるのではなく、経費や税金なども考慮したうえで投資するかどうかを検討しましょう。