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はじめに

不動産投資で得た収益を図る方法として「利回り」という指標が良く使われますが、利回りの計算では家賃収入が肝になります。
しかし、家賃は所有している不動産の築年数が浅ければ高く設定できますが、時間が経つと良くても横ばい、または下降する傾向があります。
この記事では、築年数がある程度経過して家賃が相場か、それ以下に下がってしまうのを防ぐ対策法などについてお伝えしたいと思います。

家賃をあげるには設備の充実が必須！

家賃収入をあげて利回りも高くするには、空室を生まないことが大前提ですが、空室を埋めても家賃が安いままだと利回りから見た収益自体はそんなに変わりません。

つまり、収益をあげるためには家賃をあげる必要があります。
しかし家賃をあげるために入居者を説得するのは容易ではないので、入居者が納得いくように何らかの特典をつけなければいけません。
今度は、家賃をあげるのに有効な方法について2点見ていきたいと思います。

自販機やコインランドリーを設ける

建物の1階部分のテナント等が利用できるなら、コインランドリーの設置を検討すると良いでしょう。また、コインランドリーのついでに自販機を設置しても建物の付加価値が高まります。ただし、コインランドリーを設置するにはそれなりの初期費用がかかります。そして初期投資にかかった費用を回収するのに時間もかかるので計画的な運営の仕方を考えなければいけません。

共益費を徴収する

共用部分の電球や水道メーターなどの管理・清掃などに共益費は充てられますが、自分で管理できるくらいの大きさの建物なら共益費を徴収して収益をあげることも可能です。
また、共益費を徴収する時の注意点としては、家賃の5~10%程にすることです。
安すぎても高すぎても効果的ではないので、入居者が不満を抱かず、大家さんの負担も少なくなるように設定しましょう。

家賃をあげられなくても！

以上、家賃収入をあげる方法を見てきましたが、賃料交渉がどうしても難しい場合には他の方法で収益をあげる方法もあります。

例えば、携帯基地局を建物の屋上などに設置して携帯会社さんへスペースを貸し出せば、賃貸料として5~8万円ほど毎月入ってきます。貸し出している部屋数が10部屋くらいなど少ない場合には、一部屋当たりの賃料収入を5000円アップさせるより手間もかからず収益をあげることができます。

まとめ

冒頭でもお伝えしたように不動産投資で収益をあげるには、（売却益で収益を得る方法を除けば）家賃収入がメインになります。
ただ「必ず家賃を上げなければ収益アップは難しい」というわけでもなく、アンテナの設置や広告看板の設置等で収益アップを図ることもできます。
これらの方法は下手な賃料アップよりも入居者に不満を抱かせることがないので検討すると良いでしょう。