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不動産投資とは、家賃収入や売却益によって収益を得る事です。収入に対しては、税金が課せられる事になっていますが、減税できる方法があるとすれば、実行しなければ損です。そこで、不動産投資で実現する減税効果の仕組みについて紹介しましょう。

減税とは、税金を減らす節税効果

不動産投資によって税金を減らす対象とは何なのか？何故、税金を減らす事ができるのか？知っている事で投資計画を行い、納税対策を実行できるようになります。基本となる課税は、住民税と所得税になります。所得は収入に対して経費などを引いた金額が、所得になります。

1.所得税や住民税の減税効果
どんな収入に対しても税金が発生します。不動産投資の場合は、家賃収入に対する不動産所得と、不動産を売却した場合には、譲渡所得があります。その所得には、給与や家賃収入などの他の所得と合計する場合や、別々に計算する譲渡所得などに分かれます。

仮に、家賃収入で赤字になっても、給与所得と合計する事で、課税対象の金額を減らす事ができて、結果的に税金の減税につながります。

2.事業拡大における法人化
個人事業として不動産投資を続けていて、所有する投資物件が増えてくると、収益も増大する事になります。個人事業から法人化する事で、課税の仕組みが変わるので、家賃収入や売却による収益が、事業所得の一部として計上されるので、個人事業で多くの収益をあげた場合と比較して、税金を減らすようになる可能性が高くなります。

3.相続税の対象が減税になる
相続において不動産の評価額は、現金価値に比べた場合に、70％の価値で評価されるので、30％位の課税対象を減らす事につながり、減税効果が高くなります。

所得税と住民税に対する減税方法

不動産投資は、家賃収入による収益で収益をあげる方法ですが、満室率によって収益が減る場合も出てきます。減税につながる対象について説明しましょう。

1.損益通算で減税
不動産収入で赤字になった場合は、課税されない事になっています。不動産を購入したときに、登記費用や諸経費がかかり経費の方が増大し収入を超えた場合に、赤字になります。サラリーマンでは、給与所得から赤字分を差し引く事で、課税の対象額を減らす事ができます。

2.減価償却費による減税
投資の対象の建物に対しては、築年数や構造に応じて物件価値を定めており、経過年数と共に評価を減らしていきます。その減らす価値を経費に計上することで、減価償却費として減税する事になります。法定耐用年数によって経費にできる年数を定めています。

3.経費を減税の対象に計上
不動産投資には様々な費用を出費しているので、出費した領収書は必ず保管しておきましょう。経費になるのは、アパートなどの修繕費用や、管理費用、交通費や通信費用、不動産セミナーなど、不動産事業に関連するものの費用となります。

青色申告のメリットで減税

青色申告を利用すると特別控除が利用できます。他にも、経費の範囲の拡大や、損益通算の繰り越しなどのメリットにより、税金を減らす事につながります。2020年より改正に基づき変更になった控除費用を紹介します。

1.事業規模が5棟10室に満たない場合
10万円の控除があります。

2.事業規模が5棟10室以上の場合の55万円控除
特別控除が、65万円から55万円になりました。基礎控除の変更で38万円から48万円になりましたが、合計額では同じ103万円になります。

3.事業規模が5棟10室以上の場合の65万円控除
本来の申告方法以外ではe-Tax による申告をする事で、65万円の特別控除を受ける事ができます。

税制改正を把握する事

減税の対象は、毎年のように変化しています。政府が社会情勢に応じて税の仕組みを変えていきます。各種税金に対して、消費税や収入印紙などは、軽減税率の対象になる場合があるので、税金を多く払い過ぎた場合には、還付金の申請を行わないと税金は、国の収入になってしまいます。

税制に対する情報を的確に実行する事で、税金を払い過ぎる事がなく、減税につながるのです。小規模住宅用地の軽減措置のように賃貸住宅の場合は、「200㎡×住戸数の面積 」に対して固定資産税及び都市計画税の軽減措置があります。

まとめ

不動産投資における減税効果は、税金の仕組みを知る事で成り立ちます。税金の払い過ぎをしない為にも、各種の減税の為の手段を講じて減税につながる対策を実行する事です。税金に関する情報も減税効果に必要な事なので、毎年チェックするようにしましょう。