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様々な見通しを立てながら、収益獲得に向けて予測していく必要性がある不動産投資。これを進めていくためには、様々な指標を用いて現状を把握しそれに基づいて判断を下すことが重要です。そんな指標の一つに挙げられるLTVについて、どのようなものなのか見ていきましょう。

不動産投資の具体的取り組み

土地や建物などといった所有不動産を活かして収益を得る活動・不動産投資。その手法にはインカムゲイン型とキャピタルゲイン型があります。簡単に言えば、インカムゲインは不動産を貸し出してその家賃収入を得る方法、キャピタルゲインは不動産を購入価格より高値で売却し、その差益を得る方法です。

両者のうち、不動産を貸す、すなわち賃貸借契約に基づいて賃貸料を得る方法は、長期的かつ安定して収入を得られる手段と言えます。そのため、不動産投資とはインカムゲイン型によって家賃収入を得る方法と捉えるのが主流です。その中でもアパートなどの集合住宅を所有し、そこから月々の家賃収入を受け取る形式が主な取り組み方と言えます。

借入金の有効性とCCR

入居者に貸すための物件すなわち賃貸用物件を確保するには、既存の物件を購入する、あるいは所有する土地に物件を建築するなどといった方法が取られます。いずれの場合においても、着手するには多額の資金が必要となるわけです。

そのため、金融機関からの融資などを利用し、その借入金を自己資金とプラスして物件購入に臨むという進め方が一般的と言えます。仮に、融資に頼らずとも賃貸用物件を自前で購入できるほど潤沢な自己資産を有していた場合でも、借入金を利用した方がより効率の良い投資が可能となります。

一つの物件に掛ける自己資産を低額にすることで、他にも自己資産を運用できる選択肢が増え、総合的に見ればより多くの利益が見込めるようになるわけです。このような、投資効率を知る指標となるのはCCR(自己資金配当率)です。

これは、家賃収入から必要経費や融資返済額を差し引いて導き出されるキャッシュフローが、投入した自己資金額に対してどれほどの割合となるかを示す指標となります。これを式化すると以下のようになります。

〇 CCR[%]={(キャッシュフロー/物件購入に使った自己資金額)}×100
　※ キャッシュフロー=家賃収入-(賃貸経費の年間経費+融資返済額)

借入金への依存度を示すLTV

借入金額が多くなれば、投資としての効率性が増すのは前項で述べた通りです。その一方、過剰に融資に頼りすぎれば、その分リスクが増すことも事実です。すなわち、融資にはメリットとデメリット双方が伴うこととなり、それを両立させていくには自己資金と借入額のバランスに注視することが肝要と言えるわけです。

物件購入費用すなわち投資額の内訳で、借入金がどれほどの割合を占めているのか、その把握に対応した指標として、LTV(融資比率)が挙げられます。式に示すと以下の通りとなります。

〇 LTV[%]={(融資などによる借入金額)/(物件購入費用)}×100

このLTVを活用することで、対象となる投資がどれほど融資に依存しているのか確認でき、自己資金とのバランスが取れているのか見極められます。一般的には、LTVが80％以下となる状態が理想的な投資状態とされています。

つまり、物件購入額に対し、融資借入額が8割・自己資金額が2割であれば、バランスの良い資金配分と考えられているわけです。

まとめ

以上のように、不動産投資の基礎的部分を抑えながら、投資の効率性とリスク抑制の両立を図る際に用いられる指標であるLTVについて調べてまいりました。CCRとLTVを参考に、自身にとって適切な借入額を検討していくことが重要と言えます。