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不動産投資では減価償却費の性質を利用して、キャッシュの動きをコントロールすることがポイントになります。建物の劣化代が大きなもので、耐用年数に応じた年数で価値を償却していきます。経費として大きな割合を占めることが多い減価償却費についてお話しましょう。

■不動産投資の三大経費とは？

「固定資産税」、「借入金利」、「減価償却費」は、不動産投資の三大経費と呼ばれています。
収益物件を購入するときにすでに決まっている経費です。
この数字のやりくりをバランス良くでき、収益をうみだせるスキームを作っておくことが不動産投資成功の秘訣といえます。
特に、減価償却費は次の要素を変化させることでコントロールが可能です。
○新築または中古（新築ではより長期間で償却）
○物件の築年数（償却期間が過ぎている場合、法定耐用年数×20％が償却期間）
○RC、木造など建築方法（RC47年、重量鉄骨34年、木造22年）
○購入価格での土地と建物の占める割合
短期間で大きく経費化したいのか、ジワジワ長期的に経費化したいのかによって、物件の要素を選ぶなり、ほしい物件の特徴から減価償却費の動きを知って経営戦略を立てることが、経営成功の肝となります。

■『ローン返済＞減価償却費』は現金不足のサイン

ローン返済が10年、償却期間5年の場合、減価償却費を経費にできる期間をすぎると現金不足に陥るリスクがあります。
ローン返済額の中で、税務上、経費にできるのは金利分のみ。
確定申告では、返済で手元からなくなっているお金は考慮されず課税対象になり、現金の手残りが減っていき、ローン返済ができなくなる可能性があります。
『デッドクロス』と呼ばれ、この状態になる計画は避けた方が良いでしょう。
期間だけでなく、金額的に『ローン返済＞減価償却費』の場合も、現金の手残りが減っていくので注意が必要です。

■減価償却費が大きければ現金が残りやすいけど…

物件購入時に、土地と建物の価格が契約書に書かれていると、その金額で減価償却費を算出します。
書かれていない場合には、固定資産税評価額を使って按分します。
減価償却費が大きければ現金が残りやすいですが、売却のときの収益計算での価値がその分、低くなり、『譲渡益（売却で儲けた分）』が大きくなります。
不動産の賃貸収入への課税が、減価償却費のおかげで抑えることができても、売却のときに大きく課税されるケースがあるということです。
経営戦略に合ったバランスを考えて、減価償却費を利用することが大事ですね。