不動産投資において投資資金と頭金の割合

不動産投資をはじめたいとお考えの方で、まず「どれくらいの資金を投資にまわせばいいのか」という点に悩み、投資を踏み出せずにいるという状況の方がいらっしゃるのではないでしょうか。こちらでは、投資資金とはどのような物か、また、頭金の割合について説明します。

不動産投資資金とは?

不動産投資をはじめるには、物件価格と諸費用を支払うためのまとまった資金が必要です。諸費用とは、物件価格や融資金額によって変わってきますが、物件価格と3～5％程度の購入資金が必要となります。

諸費用の項目は、物件によって異なってきますが、よく取引されている物では、仲介手数料・不動産登記費用・抵当権設定費用・登録免許税・印紙税・火災保険料・地震保険料・金融機関融資手数料・不動産取得税・固定資産税となります。

こちらの費用は金融機関の了承があれば、物件価格に加算して融資を組み込むことができます。しかも物件本体の融資金利と変わらず受けることができます。

それでは、不動産投資をはじめるに当たり、金融機関から融資を受ける際に必要となる頭金の最適な額はどのようになるのでしょうか。

世間一般的にいわれている頭金の目安は物件価格の10％～30％です。1000万円の物件であれば、100万円から300万円が、5000万円の物件であれば500万円から1500万円が必要となることになります。

しかし、頭金として用意する額は、そのときの経済の状況(金利や政策など)・購入者の状況(職業や年収)・購入物件(新築か中古や立地など)により左右されるので、明確な規定や計算式がないというのが本当のところでしょう。

金融機関に融資を申し込み、返済能力が高いと判断されたり、将来の利益がある程度見込みがあると推測されれば、頭金の額が相場に満たなくても審査が通ることもありますし、逆に信用に欠ける評価をされれば必要以上に頭金を請求される場合もあるのです。

頭金の割合が高いと、月々の返済額は少なくてすみます。しかし、頭金として預貯金を全てつぎ込んでしまうと、物件で大規模な修繕が必要となるトラブルや、病気や介護などの生活の変化が起こったときに対応しきれずローンの返済が滞ってしまう可能性も出てきます。

最近では、自己資金0円(頭金無し)でもはじめることができる「フルローン」という不動産投資の話しもあります。しかし、フルローンは頭金が無くなることはメリットと思えますが、リスクも高くなることもあり注意が必要です。

そのようなことから、頭金の割合は少なすぎると融資に影響が出る場合もあり、多くつぎ込みすぎてもリスクがあります。先にも触れましたが、頭金は購入者の状況等に大きく左右される資金です。自己資金に余裕をもって不動産投資の計画することが必要です。

不動産投資でいう頭金はローンの返済に関する信用を高めるために先払いするお金と考え、その他にも自己資金が必要です。金融機関の審査が通るよう、まとまった頭金が用意できるまで、物件を探したり、不動産について勉強をする期間に充てても良いかもしれません。

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