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賃貸経営型の不動産投資において、どの程度の収入が見込めるかという指標に表面利回りがあります。しかし、実際の賃貸経営における局面では、収支状況を把握するための指標として有効と言えるのはNOI利回りです。これはどのような意味を示すものなのでしょうか。

不動産投資の基礎

株式や不動産など、何らかの保有資産を用いて収益獲得を図る行為、それが投資です。不動産投資では、自身の所有資産である土地・建物を利用して収入を得、利益に結び付けることを目的とします。

投資を通して取得が見込める利益には、不動産を扱うケースも含め、インカムゲインとキャピタルゲインの2通りが挙げられます。

インカムゲインは、資産の保有を通して獲得可能となる儲けを意味します。不動産投資の場合では、自身名義の土地や建物を賃貸借契約に用い、そこから家賃収入を得る方法を指します。

キャピタルゲインは、保有資産の売却による儲けのことです。不動産投資では、所有する土地や建物を、取得時の支出以上の高額で売り渡すことによって差額益獲得を狙う方法となります。

キャピタルゲインの場合、短期間で多額の収益が見込めます。しかし差額益が確実に得られるとは限りません。取引によって不動産購入額を下回り損失が生じるケースも想定されるわけです。

反面、一定の収入を長期間受け取るタイプのインカムゲインを目指す場合、キャピタルゲイン型よりもリスクは小さくなります。投資活動の期間中に方針を修正し、リスクを回避することも可能です。

そういった関係から、不動産投資においてはインカムゲイン型すなわち賃貸経営という形式を取ることが一般的となります。

表面利回りとは

主な不動産投資すなわちインカムゲイン型の賃貸経営を開始する場合、賃貸借契約の対象となる不動産物件の取得からスタートすることとなります。

集合住宅など、賃貸対象物件を購入する場合、物件購入費に対して年間どれだけの収入が見込めるかという表面利回りが提示されることでしょう。表面利回りを式化すると以下のようになります。

▽表面利回り[%]＝(年間における家賃収入/賃貸使用物件の購入価格)×100

表面利回り算出に用いられる要素は、家賃収入と物件購入価格の2通りのみであり、賃貸経営中の経費については考慮されていません。そのため、投資による損益を判断するには使えない試算と言えるでしょう。

NOI利回りとは

実際に即した利回りを把握するためには、賃貸経営に伴う支出や、集合住宅物件における空室率も計算に入れる必要があります。それに対応した利回り計算方法がNOI利回りです。これを算出するには、以下のような要素が必須となります。

賃貸経営を行うに当たって生じる支出すなわち管理運営経費には様々なものが挙げられます。主なところでは、賃貸物件を運営する際に不可欠となる管理会社に支払う管理費、不動産を所有することで生じる税金の固定資産税、災害時に備えた火災保険、建物共用部分の光熱費などです。

それ以外にも、建物に要修理箇所があった際の修繕費、入居者を募る際に必要な広告費、退居があった場合の原状回復費用などが発生するケースも考えられます。

購入時においても、支払う費用は物件購入価格だけではありません。不動産を入手した際に発生する税金すなわち不動産取得税と登記時の登録免許税、そして仲介業務をなした不動産会社への売買仲介手数料も、購入経費として発生します。

加えて、集合住宅においては、空室が生じる例も珍しくありません。的確に利回りを把握するためには、空室率も考慮に入れる必要があります。

以上の事柄を含めたNOI利回りを計算式に表すと、以下の通りとなります。

▽NOI利回り[%]
＝{年間の家賃収入×(1-空室率)-年間の管理運営経費}×100/(賃貸用物件購入費+購入経費)

利回りについて検討する際には、上記の式に代入して考えることが重要です。

まとめ

以上のように、投資に関しての基礎から順を居って、利回りを確認する際には表面利回りではなく、より状況を的確に反映しているNOI利回りで判断することが不可欠であることを確認してまいりました。

不動産投資関連の知識を身に着けておくことで、より有利な資産運用実現に繋げられると言えます。