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地方もしくは都心のいずれかとなる立地条件のほか、物件の条件などで左右されるのが不動産投資における利回り相場となっています。区分マンションやアパート一棟・新築と中古によっても、平均利回りは異なってきます。その算出方法なども含め、見ていきましょう。

利回りを求めるための計算方法

最初に、平均利回りを求めるために必要な計算方法から説明します。不動産業者の広告などを中心に掲載するのが表面利回りです。税金など各種経費を一切考えず、部屋が満室としての考えです。

さらに、実際の入居者がいない（収入が確定できない）状態での算出方法となるので投資後の利回りはこの数字よりも低い数字となります。算出方法は、年間の家賃収入を物件購入価格で割った数値に対し100で掛け算したものとなっています。

対照的に、物件を購入した時にかかる各種費用以外にも固定資産・都市計画の税金系に管理費や修繕積立金のほか、不動産の仲介手数料といった経費類、これらを含め算出を行うのが実質利回りであり、実際に物件へ入居している点では、前述の表面利回りとの違いです。

最初に年間の家賃収入から各種経費を差し引きます。その次に物件価格を割り、最終的にその数値を100で掛け算して出した数値で算出を行います。このように、様々な経費まで入っているのが実質利回りです。

平均相場の目安と利回りについて考える

立地条件のほか、物件における条件などによって左右されるのが平均相場となっています。都心部に関しては入居される方の入れ替えが頻発する関係上、各種経費負担が大きい反面空室リスクが減ります。

空室リスクの高さは人口減に比例し、投資資本の回収ができなくなるといった問題を抱えながらも、ローン負担低減や安価で入手できるのが地方の物件であることから、都心と比べ利回りのなど相場が大きく影響しています。

ワンルームマンションの場合

新築物件の場合は、付加価値として新築プレミアムが存在し、間取りや立地が同一の場合中古のそれと比べ販売価格は高値となっています。表面利回りについては3～5％であり、表面だけでなく実質利回りが2～4％となっているため、空室リスクと利回りがその分低く設定されています。

安い販売価格が中古物件であり、区分投資における表面利回りが5～8％のほか、実質利回りも3～5％です。築年数問わず修繕費と管理費、空室リスクが高くなるだけでなく、家賃収入が下がってしまうというリスクを伴います。

アパート一棟分

前述のマンション経営と比べ表面利回りと実質利回りが大きいのですが、空室が一部屋でも発生した場合はその分赤字になるリスクを伴うため、ハイリスクハイリターンとなっています。新築物件の場合、前者が5～7％台であるのに対し、後者が2～5％台となっています。中古物件では前者が5～8％台で、後者が3～5％台となっています。

まとめ

不動産投資を行う際に確認する平均的な利回りは、ワンルームとアパート一棟分で異なり、さらに細分化する都心地区と中古でも、数値が大きく左右されています。中古物件の場合、空室リスクが高くなるだけでなく、各種メンテナンスでもコストがかかるため家賃収入の低下につながるので、その部分を考慮しましょう。