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【はじめに】
不動産投資を行っていくうえで「収益があがる物件かどうか」「収益の見込みはあるのか」予測を立てることは非常に大切なことです。
今回不動産投資をする上で大切な収益の予想シミュレーションについてお伝えしたいと思います。

【不動産投資は売却によって利益が確定する】

不動産投資で利益を確定させるためにはいくつか方法があります。
例えば、借入金の融資期間いっぱいまで土地を保有してその土地を自分のものにし、土地の実を売却する方法やその土地に賃貸住宅を建てて賃貸、あるいは売りに出す方法などいくつかパターンがあります。しかし結局のところ不動産投資は「売りに出す」ことで利益が確定します。

では不動産を売却して利益を確定させる前に、将来不動産投資でいくらくらいの利益を得ることができるのかシミュレーションすることはできるのでしょうか。

【不動産投資で収益予想をするためには】

まず、不動産投資による利益を「キャッシュフローに返済が進んだ分の含み益」を足したものと捉えます。そうすることで「利回り」から「金利」と「ランニングコスト」の年間割合を引いたものが「利益の割合」になるので、これに物件価格をかけたものが年間の予想収益になります。

つまり不動産が購入時と同じ金額で売れるとした場合、

キャッシュフロー ＋ 返済が進んだ分の含み益 ＝ 利益・・・①
物件価格 ×（利回り － 金利 － ランニングコストの割合）＝ 利益・・・②

ということができます。

また①、②より
キャッシュフロー ＋ 返済が進んだ分の含み益 ＝
物件価格 ×（利回り － 金利 － ランニングコストの割合）

さらにここでのキャッシュフローの割合に当たるのが

（利回り － 金利 － ランニングコストの割合）ですので、

キャッシュフロー ＋ 返済が進んだ分の含み益 ＝
物件価格 × キャッシュフローの割合・・・③

ということができます。

一見すると、キャッシュフローの割合 ＝ 利益の割合となり、
キャッシュフロー ＝ 利益と捉えてしまいがちですが、

ここで誤解してほしくないことが、キャッシュフローが直接利益にはならないという点です。
例えば、3000万円の物件で利回り10％、金利3％、ランニングコスト4％の不動産があるとします。

②、③の式より

キャッシュフロー＋返済が進んだ分の含み益＝3000万円×（10％－3％－4％）

キャッシュフロー＋返済が進んだ分の含み益＝90万円

この90万円が実際の利益になるため、

キャッシュフローは90万円 － 返済が進んだ分の含み益となり、実際の利益とイコールでないことが分かります。

【まとめ】

いかがでしたか？不動産投資において利益の予想を立てるための2つの計算式、そしてそこから導き出される「キャッシュフローと利益の」区別について紹介いたしました。是非参考にしてください。