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不動産投資は大まかに説明すると、アパートやマンションに投資して家賃収入によって利益を得る事を言います。しかし、家賃収入が、必ずしもプラスの収支となるわけではありません。不動産投資における損失について、確定申告での帳消しにできる可能性について紹介しましょう。

不動産投資における損失とは

家賃収入による不動産所得と、不動産の売却による譲渡損失があります。

【1.不動産所得による損失】
家賃収入における収入は不動産所得になります。不動産所得は総合課税となるので、給与所得などと合計して課税の対象額とする事になります。不動産所得は、経費となる費用を差し引いた金額が所得になります。

必要経費の中には、修繕費費用が大がかりになったりすると数百万円以上かかる場合もあるので、家賃収入よりも上回る場合もあります。他にも、利用者の転居などで空室が多い場合も、マイナス経営が考えられます。このような場合のマイナスの所得を、不動産所得による損失と言います。

【2.賃貸用不動産の売却による損失】
不動産投資の物件が、古くなった場合や新しい物件の場合でも売却する必要性が生じた場合には、売却する事により利益が出る場合と損益が出る場合があります。不動産売却の際は、分離課税として個人事業者の場合、他の所得と合計する事ができないのです。これが、賃貸用不動産の売却による損失です。

不動産所得の損失を損益通算する

家賃収入が経費などを差し引いた場合にマイナスになった際に、サラリーマンの場合には給与所得と合計して、家賃収入のマイナス分を差し引いて帳消しにできる場合があります。確定申告を行う場合は、給与所得と不動産所得を合計した金額に対して税金の税率を計算します。

・所得税の計算＝課税所得金額×税率－控除額（所得税速算表にある税率と控除額です）
・住民税は＝均等割額＋所得割額

※均等割額は、市区町村民税3000円と都道府県民税1000円と復興税500円の合計と、所得割は前年の所得が課税標準となり、都道府県民税4％+市区町村民税6％の合計10％です。

損益通算の実行

不動産所得による赤字を、給与所得から差し引く事を「損益通算」と言います。これを実行しないと払わなくても良い税金を支払う事になるのです。

経費による節税

不動産所得で最も大きな経費になるのは、修繕費用と減価償却費です。減価償却費は、建物の年数に応じて資産価値が減少します。建物の構造によって22年から47年以上の耐用年数が決められており、減価償却の費用を毎年経費として年割で差し引く事です。

譲渡所得の損失の場合

アパートやマンションなどの賃貸用の不動産を売却した場合の取扱いは、マイナス分が出た場合は、個人事業の場合の原則として損益通算の対象外です。ただし、マイホームの売却に限って損益通算の対象となります。

例外として特定事業用資産の買い換えの特例

貸家や駐車場などの小規模な業務の場合でも、10年超所有等の要件を満たした事業用資産の買い換えで、事業用資産に買い換えた場合に限り、譲渡利益の80％は課税の繰り延べが認められています。個人も法人も同じです。

法人の譲渡費用の損失に対して

法人として不動産事業は、譲渡費用がプラスでもマイナスでも売上所得の一部になります。会社の合計所得で計算されるので、損益通算の利用範囲も調整できるので節税の効果が高いです。

確定申告には青色申告で節税

個人でも小規模事業者でも、青色申告の申請をする事で、特別控除として10万円又は65万円の控除が受けられます。事業規模によって控除額が異なりますが、「5棟10室が基準」となっているので、5棟10室を含む大きな規模は事業規模となりそれ以下では、個人規模となっています。

他にも節税の為の損失の3年までの繰り越しや、経費に認められる範囲が広く、節税効果が期待できます。特に不動産所得がある場合に、青色申告の申請をお勧めします。

まとめ

不動産投資で得た利益は、確定申告しなければなりません。不動産所得は損益通算するので節税の為にも活用しましょう。譲渡売却は、基本的に譲渡所得の損失は申告しなくても良いのですが、特定事業用資産の買い換えの特例を受ける場合には、確定申告が必要となるので注意したいものです。

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