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不動産投資の大きな目的とは、利益を上げる事につきます。それを念頭において投資物件を吟味してこれだと確信できる物件選びが、投資の今後を左右する事になるのです。その上で注意したいのが、不動産投資における損益分岐点を計る判断基準について紹介しましょう。

損益分岐点とは

収支の境目を知るには「利益が出るか、損をするか」の判断基準が必要です。「利益が出るか、損をするか」を区別する事ができれば「値下がりしにくい物件」が見えてきます。その為には、損益分岐点のシミュレーションをする事で、前もって投資物件の「損益分岐点」を知る事ができる訳です。

キャッシュフローも判断基準となる

投資物件の利益は、その対象によって大きく左右する事があります。利益が出なくなる場合の「出口戦略」としては、物件を売却して区切りをつける方法もあるのです。その条件を満たす為には「売りやすい物件」を選ぶ事も必要になる訳です。

「キャッシュフローの損益分岐点」を調べるには「利回りの水準」や「ローンの融資条件」と「物件の稼働率」や「適用税率」を収入から差引いた金額が「キャッシュフロー」となるのです。損益分岐点は「収支がトントン」の状態です。

1.キャッシュフロー＝家賃収入×入居率－経費－ローン返済額－税金　で求めます。
2.変動費＝入居率
3.固定費＝経費－ローン返済額－税金

損益分岐点を求める方法

1.営業利益＝売上高－変動費－固定費
2.限界利益率＝1－（変動費÷売上高）
3.損益分岐点＝固定費÷（1－（変動費÷売上高））
4.損益分岐点＝固定費÷（1－変動費率）＝固定費÷限界利益率
※営業利益は入居率に関係します。

稼働率から比較

1.　満室時の収入
2.　80％の稼働率
3.　収支の差額がゼロになる稼働率＝損益分岐点

損益分岐点と物件購入のポイント

損益分岐点の比率が高くなると利益を生みにくい状態になります。収支がトントンを基準にしているので、その割合が低い方が利益に結び付く形になっています。

対策としては支出を減らす事

修繕費用やローンの支出を見直す事で、支出を減らす事につながります。しかし、メンテナンスを怠れば、売却時に不利になる恐れもあるので、計画的な運用を行い、収支をコンスタントに生み出す努力を必要とします。

物件選びが最初の課題

いろいろな条件をクリアする必要がありますが、時には優先順位で選ぶ事も必要です。

1.将来性のある価値観
資産価値が下がりにくくて、利回りが高い事。資産価値は利便性や環境、需要なども関係します。利回りは、地方が高めで都市部が低めなども考慮します。

2.耐用年数の残り
新築がフルに残っており、中古は残り少ない場合がありますが、利回りは決して比例するものでもなく中古の場合でも利回りが高い場合があるので、見極めも重要です。

3.信頼できる不動産会社
投資に慣れてくると仲介する不動産会社とウインウインの関係性が必要になります。自分の見る目を養ってきた経験から必要となるのはパートナー選びとなります。

まとめ

入居率は変動的である為に利益を左右する最も効果的な関係となります。不動産投資で重要なポイントになるのは損益分岐点を低めに抑える為の、努力を必要とします。投資物件の選び方と賃貸管理と最後に出口戦略を段階ごとに検討していく事が重要なのです。