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投資の世界では、様々な場面で比率というものが重要になります。手元資金の貯蓄と投資の比率、投資における国内株式、国内債券、国際債権などの組み合わせの比率など最適な組み合わせを見つけることが重要です。不動産投資でも比率が重要であり、返済比率は特に重要な項目となります。

■不動産投資における比率

不動産投資を始めるのであれば、まず、投資物件を購入しなければなりません。この投資物件の購入においても自己資金と借入金の比率が重要になってきます。この比率は返済比率とも密接な関連を有しています。
返済比率とは、通常、住宅ローンの場合などでは年収に対する1年間の元金と利息を合わせた返済額の割合のことを意味しますが、不動産投資では家賃収入に対する返済額の割合のことを意味します。したがって借入金の返済年数が同じであれば、自己資金の比率が高くなると借入金の比率が低くなり、返済比率が低くなることになります。
この返済比率が不動産投資では重要な数値となります。

■返済比率の意味するところ

不動産投資の基本は家賃収入で賃貸経営に係る経費を支払い、残金で借入金の返済を行うことです。返済比率とは、家賃収入のうち借入金返済額の割合を示すものであることから、賃貸経営に係る経費が一定だとすれば、返済比率が低ければ低いほどキャッシュフローが良くなるということになります。
逆に返済比率が高く、家賃収入から賃貸経費を控除した金額を上回る返済額となると、その不動産投資は赤字が発生していることになります。自己資金などに余裕があり、早期に借入金の返済を行いながら、不動産所得を建物部分に該当する借入金の利息相当額分赤字にしたいという目的があるなら話は変わりますが、通常は、返済比率を下げて家賃収入で返済もして実際のキャッシュフローを黒字にするのが不動産投資の目的です。

■望ましい返済比率

都内の一棟マンションなどの満室想定に対する経費率は物件にも依りますが概ね20％程度となります。これに空室発生を加味して30％程度の経費率はみておいたほうが良いでしょう。残り70％を使って借入金の返済を行うことになりますが、70％を返済比率としてしまうと余裕が全くなくなってしまい、想定を超える空室や修繕費などが発生した場合にはキャッシュフローが赤字となるため危険です。
キャッシュフローの黒字の継続と想定外の支出に備え返済比率は50％程度がひとつの目安になると思われます。50％よりも高い場合には注意が必要で、50％を下回れば下回るほど安全性が高くなります。物件選び、投資ローンの返済期間、自己資金の投入額などについては、この返済比率を意識しながら検討、シミュレーショをされることをお勧めします。