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不動産投資は長い期間での収益によって成り立っています。長期間保有する投資物件によって、家賃収入を得て借入金を返済しながら、お金の動きを管理します。不動産投資に必要な財務関連の対象を参考にする事で、収益の仕組みにおけるそれぞれの役割を説明します。

不動産投資に役立つ財務資料

銀行から融資を受ける際には、資金繰り表が必要となる場合に不動産投資のキャッシュフロー計算書を示す事で可能になります。確定申告においては、貸借対照表と損益計算書の作成が必要となります。それぞれの役割を紹介しましょう。

【1.貸借対照表でわかる事】
投資の方法によって、資産と負債の状況が異なってきます。自己資金をどのくらい使って、いくらの物件を購入したのかを明確に記載する資料です。融資の支払い額や利益の額と、残りの支払いなどが記載されています。土地や建物など資産に対して、現金の残りやローンの残高を記載していきます。

【2.損益計算書でわかる事】
入居者による収益の期間で、年間を通じて収益から経費などで出費した分を差し引いた金額がどのくらいなのか、収益に対する純利益の金額を表した計算書になります。

【3.キャッシュフロー計算書でわかる事】
利益や支出の流れを把握できるようにした計算書です。

財務3表を理解する事で状況把握を行う

家賃収入に対する出費から利益を生み出す流れでも、満室を継続する為の広告費用や良い状態を保つ為に修繕費用などを必要としていて、状況ごとに利回りが変化する事にもなります。財務に必要な3つの計算書を参考にする事で、客観的な状況を把握するのに役立てます。

家賃収入に問題がなくても利益が少なくなる理由や、修繕費による経費の必要性を理解し、利益が少なくなる理由を解明する事になります。ローンの金利が高い場合の見直しや集客に問題がある場合の家賃設定の場合は、周りの環境や競争相手とのバランスを調整する際に、参考にします。

賃貸経営においては、物件の取得にかかる金額と借入金の関係、家賃収入と管理経費の関係、支払利息や税金の支払いで、利益がプラスになるような方法を見つける場合の参考資料となるのです。不動産投資を始めた場合には、資産の合計額を求めると、負債と資本の合計額はプラスマイナスがゼロからスタートします。

物件価値の減少を減価償却で反映させて現金の残りを導き出します。資産と負債のバランスを把握する事で、純資産が年を経過するにつれて増加する数値を把握していくのです。

長期的なシミュレーションで対策をはかる

月ごとの利益は確実な利益とはならない場合もあります。満室だった場合の収入と退居が出た場合の収入は時期によって異なるので、年間の収益は常に流動的でありその収益によってローンの残高やキャッシュフローにまで影響を受ける事になります。

住宅ローンの支払いは、長い年月で毎年の支払いが決まっている事に対して、家賃収入は流動的に変化します。その対応を修正する為に、どのようにするのかをはかる必要が出てくるのです。

資産と負債の状況が変化して利益率が少なくなる場合には、負債の割合に影響を及ぼします。将来の収支計画については、シミュレーションを再確認する必要があります。物件を複数所有している場合は、把握がしにくくなります。常にシミュレーションを行う事で、負債額を減らす為にも、時には前向きに売却を実施する事も考える必要が出てくるのです。

まとめ

不動産投資セミナーに積極的に参加して、経験豊富な投資家などから具体的なアドバイスを受ける事も必要です。現状を的確に把握する事で、今後の投資活動に活かす事が大事です。収益改善の為にどうするのか、撤退を含めた投資戦略を具体的に練り直す事で、今後の投資活動に役立てる事が可能です。