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【はじめに】
不動産投資の初心者にとって収益の出る物件を選定することは難しいことかもしれません。
また、物件選定の際にはその物件から収益が出るのか、予測・シミュレーションすることが大切です。
今回、不動産投資の初心者向けにシミュレーションに欠かせない必須項目についてお伝えできればと思います。

【シミュレーションに必要な項目とは？】

収益の予測をする際には、必要項目となる数字を把握しなければいけません。
以下、収益を把握する上で必要な項目についてまとめます。

・物件価格
物件をいくらで購入したか、まずその金額を知っておく必要があります。
そのとき知っておきたいのが「物件の種類」です。
物件の種類は、大きく4つに分類されています。
まず「新築の区分マンション」、次に「新築一棟マンション」「中古区分マンション」「中古一棟マンション」となります。

一棟マンションの場合には土地を担保に融資を受けることができますが、区分マンションの場合には値段が安いため融資の際に不利に働くケースもあります。

また新築の場合、当然物件価格は高くなるので利回りは低くなりがちです。
中古物件の方が比較的高い利回りで運用できますので初心者は中古物件への投資から始めてもよいでしょう。

・想定空室率
物件の全部屋数に対して空室がどれくらいあるかを示す数字です。
予測が難しい場合には、80～90%ほどに設定しておくと良いでしょう。

・満室時の家賃収入
部屋がすべて埋まり満室になったときどれくらい家賃収入が得られるかを把握しておきましょう。

・諸経費率
家賃収入に対して、修繕積立金や修繕費、管理費、固定資産税等がどれくらいの割合かかるかを示した数字です。平均的には10～20%ほどとなります。

・頭金
初期投資費用として実際に支払うお金のことです。自己資金とも言います。一般的にはこの頭金が多いほど、融資額も多くなります。

・借入額
物件購入のときに借り入れる金額です。
購入した不動産を担保にすることもできるので、他の投資商品と違い、多額の資金融資できることも魅力です。また、年収の10倍ほどが目安とされています。

・借入金利、年数
金利は、固定金利型のものと変動金利型のものがあります。
固定金利型のものは将来の返済予測がつけやすいですが、変動金利の場合、金利政策などの影響も受けやすく返済額の予測が難しくなります。

また、借入れ年数を長くするのか、短くするのかについては状況に応じて判断しなければいけません。例えば不動産投資を試しに行ってみたいという人の場合、短い借入期間に設定するのもよいでしょう。
ぜひ参考にしてください。