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不動産投資は、誰にでもできる資産運用の方法ですが、だからと言って何も知らないよりは、全体的な流れを知っておく方が、大きな資金を無駄にしない為にも必要です。他の投資に比べると、リスクは少ない方ですが、全体の流れから学ぶ事で、投資に活かせる事でしょう。

不動産投資の目的を決める

不動産投資を始める理由は、お金を増やす事にありますが、その目的があいまいだと、狙う物件も定まりにくくなります。例えば、子供の教育資金の捻出や、事業の1つとして、あるいは、老後の為の資金などの目的によって、物件の保有する期間と、出口戦略としての売却などが決まってくるからです。

また自己資金の金額によって、融資や投資計画においても、変化して行きます。現金投資で物件を購入する場合は、融資による負債がなくてリスクは皆無ですが、投資運用の観点からすると、融資による資金を活用して自己資金よりも数倍の投資を行う事を、レバレッジといい、てこの原理を利用した投資活用術もあります。

不動投資の全体の流れ

初めて不動投資を行う場合には、全体の流れを把握してから、それに伴う方法などを学んで行きましょう。

1.物件の情報集め
教育資金などの短期目的に対しては、いつでも売却可能なワンルームマンションが良いとされ、老後の資金や、事業としての運用を考える場合には、収入の数が多く見込めるアパートや小規模のマンションタイプの運用が無難になります。

物件選びにも、交通の利便性や、買い物などの地域の環境、場所による地価価格、設備や間取りなどが選ぶ場合の基準となる訳ですが、目的に合わせて、選ぶ場合の優先順位を決めておく事です。完璧な物件ほどすぐに売れてしまうので、慎重さは必要ですが、いざ決める場合のポイントがなければ、いつまでも他人に譲る事になってしまいます。

情報集めから地価の値段と比較しながら、投資物件を絞り込む努力が大事です。

2.現地調査と内覧で確認
情報から絞り込んだ物件を、現地に赴き、実際にまわりの環境や立地条件を確認しながら、内覧によって使いやすさや人気の度合いを考えて、購入価格と比較しながら、いろんな物件を見る事も学ぶ為に必要な事です。

初めての場合は、目的に沿った物件選びと、現地調査で、自分の知識として蓄える事です。ある程度、目星がつくようになったら、購入の為の段階へと進みます。

3.投資計画と申込
投資する資金と返済計画などを、不動産投資のシミュレーションを行う事で、自己資金や融資額と投資による収入額や返済計画などを明確にする事が可能です。

購入する物件が決まる前に、投資計画は立てなければならないのです。長い年月では、修繕費用や年数による劣化など、ある程度運転資金も重要となります。絞り込みと投資計画ができたら、購入へと進みます。

4.契約と引き渡し
「不動産購入申込書」などの用紙に金額や条件を記載して申込を行います。売主や仲介人との交渉が成立すれば、「売買契約」を行います。

契約の前に注意事項などの「重要事項説明書」の説明を受けてから、権利関係や法律に関する話に異論がなければ、最終的な決断をして、「不動産売買契約書」に記名と捺印をして、手付金を支払います。

引き渡しの時には、登記の名義変更の申請や書類の確認と、残金の支払いをして鍵を受け取り完了となります。契約書類や手数料などの経費の書類は、後々、売却や相続で必要となるので、大切に保管する事です。

5.賃貸経営と家賃収入
サラリーマンの場合は、賃貸管理を委託する事で、自分は何もせずに、家賃収入を得る事ができます。自分で賃貸経営を行うならば、まめに物件の管理を行う必要があります。

修繕やクレームなどの対処は、トラブルのないように進めて行きましょう。転居などによる空室対策は、素早く対応しないと、家賃収入や投資計画に狂いが生じてきますので、経営のノウハウも学ぶ必要があります。

6.出口戦略と再投資
空室率が多くなる場合や、経過年数による劣化で、これ以上の保有はマイナスになると判断したら、売却や買い替えで、再投資を行う事です。投資と運用と売却と再投資が、1連の流れとして続いて行く事になります。計画に狂いが生じたら、負債が増える前に、早めに決断する事です。

まとめ

不動産投資は、リスクが少ない方ですが、場合によってはリスクによって出口戦略の必要もあります。投資が絶たれた訳ではないので、これを経験にして成功に導く不動産投資を学ぶ事ができるのです。不動産投資セミナーに参加して、経験者との交流で人脈と知識を手に入れる事も必要です。