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不動産投資は支出を必要経費として計上することで、利益を圧縮できれば税金の金額は減少し、収益は最大化出来ます。みなさん経費に関する知識は十分お持ちでしょうか?今回は損をしない為に、不動産投資の必要な経費についてみていきましょう。

認められる経費について

不動産投資で確定申告時に認められる経費について、大きく分けて以下の様に分けられます。

・旅費、交通費
・管理費
・減価償却費
・交際費
・通信費
・保険料
・自動車関連費用
・修繕費
・広告宣伝費、仲介手数料
・税理士や司法書士への報酬
・管理会社への管理委託料
・情報収集、勉強のための費用
・租税公課、固定資産税、登録免許税、都市計画税などの税金
・ローンの金利

確定申告で認められない経費とは

次に、確定申告で認められない経費について確認していきましょう。コンタクトレンズ代、スーツ代は経費としては計上ができません。またファッションアイテムとして認識されてしまう、腕時計や仕事用の鞄も経費として認められない場合があります。

自動車関連の費用として計上できる内容は、レッカー代金や保険料、自動車税、車検などのメンテナンス費用、購入代金です。よって、スピード違反や駐車違反などの反則金や罰金は計上が不可になります。

ジムの会費も経費としては計上ができません。ただし、個人事業主以外の場合は、従業員がいる場合にジムの会費を「福利厚生費」として経費計上できる事があります。注意点としては、従業員は家族以外に限ります。さらに個人事業主の際は、福利厚生費は認められていませんので気を付けましょう。

勉強や情報収集のための費用は計上できますが、その内容としては新聞代、書籍代、コンサルティング代は認められます。ただし、資格取得費用は個人のスキルアップになるものと見なされるため、経費計上はできません。

法人税、住民税、所得税は経費としては認められません。所得税や住民税は国民の全員に納税義務がある税金のため、不動産を所有しているかは関係なく個人に対して課せられるものです。

減価償却費で節税効果

減価償却費は無形固定資産と有形固定資産を取得した際にかかる原価を、一回に費用として計上するのではなく、耐用年数に合わせて毎年少しずつ費用を計上していく経理上の仕訳に使用される勘定科目になります。

減価償却費は建物の築年や構造で減価償却期間が変わります。それと一緒に減価償却費の金額も変わってくるため、多くの減価償却費が出る不動産を選ぶ事が、経費を最大化できるポイントです。

ただし、減価償却費として経費計上をしていくと、売却時に減価償却費した物件の簿価が低くなるため売却時の利益は出やすくなります。会計上の売却益になる所得税は分離課税です。他の所得と損益通算が不可になります。税率は、取得後6年以内が目安の短期譲渡での売却で約40％、取得後6年を超える事が目安の長期譲渡の売却で約20％です。

物件をもっておく際に節税できる所得税の税率と比べ合わせて、減価償却費を最大化するかどうかを検討しましょう。ただし、年収が1,200万円未満の方は、減価償却費を最大化しても、物件保有時の所得税を節税するメリットは少ないので気を付けましょう。

まとめ

今回は、不動産投資の必要な経費について内容を掘り下げて見ていきました。確定申告で計上できるもの、できないものを正しく理解することと、経費の全体像を推し計り不動産購入することで、不動産投資の成功率は上げる事が可能です。