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不動産投資は株式投資や他の投資に比べて手間のかからない、リスクの少ない資産を形成する方法であると思われがちです。しかし成功を収める人がいる一方失敗する人もいるのです。何が違うのでしょう。不動産投資で成功する為にオーナーさんが、またこれから始めようと思っておられる方が、最低限知っておくべき事を経理の面、特に簿記・会計・税法に絞りお話をします。

不動産投資とは

不動産への投資とは購入した不動産物件を「貸したい人」に貸し、貸している間、購入するときに資金を投じた報酬として、毎月家賃を得る事です。これが不動産投資の基本です。簡単に言い換えるとアパートを経営する大家さんと言う事ができます。

アパート経営という形の不動産投資は、金融機関から借りたローン費用を完済し月々の家賃が入ってくるまで時間がかかります。物件の立地条件・周辺の都市計画・病院・学校・遊戯施設に近いなどの諸条件で、アパート入居希望者の入居状況が変わります。

売却益から収益を得る事がある

アパート経営の主な収益は、毎月の家賃収入です。しかし何かの事情で所有しているアパート物件の価格が、購入時よりも高くなるという事があります。そのとき、その物件を売却した場合そこに「売却益」が生まれます。

アパート経営には、お金の流れが生じます。ここに経理的な知識の必要があるのです。経理とは、企業経営において資産を管理する仕事で、出納管理から決算報告まで幅広く担当します。経理は事業の全てを数値化して、どの様なお金の動きがあるのかを可視化する仕事です。

不動産投資者が知っておくべき経理

経理と言っても非常に幅の広い業務です。経理の仕事の本質は、企業のお金の流れ全体を掴んでいる事にあります。不動産物件の経営にしても同じ事が言えます。そのお金の流れを【会計・簿記・税法】の三方向から掴めるようにします。

不動産の投資はお金の流れを読めないとリスクの回避が難しくなります。例えば、毎月、家賃収益が入ったとしても、収益から修繕費、固定資産税、保険などの費用が必要です。

税金の出費も大きなものです。収益残金で固定資産税が年に数十万かかるような不動産物件ではどう考えても現金が不足がちになります。また不動産物件の購入すると不動産取得税などの経費がかかる事も覚えておきましょう。

利益とキャッシュフローは異なります。収益が入ったとしても、常に出費されて流れ出ていくものがあるのです。ただ利益率だけをみても、お金全体の流れを掴んでいないと、黒字が出ていても現金が足りないという状態が起こります。

黒字でも現金不足になるのは、利益に課税されるからです。既に、ローン支払いで残金ゼロですから、手持ち資金で払わなければなりませんので、深刻な現金不足になります。こうして、「残金があると思ったら本当はなかった」「利益があるのに現金が足りない」といった事態が起こるのが不動産投資です。

お金の流れを正確に把握する為に簿記、会計の知識が必要なのは、こういう状態を回避する為なのです。しかし【会計・簿記】だけでなく税金の影響を一緒に知らなければなりません。

【会計、簿記、税法】の知識を全て用いて、利益とキャッシュフローの違いを理解し、当初の購入時にキャッシュ不足にならない物件を選び、毎月、毎年、お金が残るよう調整をしなければならないのです。こうした経理上の知識がなく、収益と現金の流れが把握できない人は、不動産投資には向いていないと言えます。

これまでに書いた事は会計士や税理士に任せればいいと考えるかも知れません。しかし、会計士や税理士は、会計処理や税務申告を代行する事が仕事です。クライアントの経営そのものには責任を一切持ちません。収益性やキャッシュフローを把握するのは彼らの仕事ではないのです。

不動産物件の経営者は、自身で税金の申告書を作成してみる事です。簿記や会計については、最低限商業簿記3級資格を持てるまで勉強しましょう。不動産セミナーなどの講習会もありますから参加してみるのも一つの勉強です。自身で損益計算書や賃借対照表やキャッシュフロー計算書が作れるようになりましょう。

まとめ

不動産投資で失敗せず上手く運営していく為に、【会計・簿記・税法】に理解が必要だという事が理解して頂けたでしょうか。成功させる為に必要な知識の習得が必須です。より良い経営と管理を願い経理面からのお話をしました。