不動産投資の方法　基礎的な分類

戸建て住宅やマンション・アパート等といった不動産物件を購入し、経営のみならず売却をも視野に入れて運用し収益を挙げていく不動産投資。そこではいったいどのような考え方に基づく手法、すなわち戦略を用いるのが一般的なのか、基本的な部分を押さえておきましょう。

投資の形式

投資の一環として不動産の所有および売買を考えた場合、いかに利潤を得るか、すなわち購入などで支払った金額以上の利益を上げるか、ということが第一の目的となるでしょう。
不動産投資において利益を上げる仕組みとしては、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の二つが挙げられます。

「キャピタルゲイン」とは、まず不動産を購入した後、価格が上昇したタイミングを見計らって売却するという手法です。この場合、物件価格が上がった後の売却額から、不動産購入時に支払った額を差し引いた分が利益となります。

しかしこれには、物件の価値が購入した後になって下落するかもしれないというリスクがあることを踏まえておかねばなりません。損失を回避しながらこの手法を活用していくには、不動産関連の深い知識は勿論のこと、市場の動向、社会情勢、時代の流れなど幅広い情報をもとにした的確な判断が求められるといえるでしょう。

「インカムゲイン」とは、購入した不動産物件の貸主となり、賃貸によって収益を得る手法です。主に月々支払われる家賃が収入となり定期的かつ安定的に収入を得ることができます。物件購入にローンを利用することで初期投資額を低く抑えられるため、物件を一括で購入する資金力がなくとも始められる不動産投資といえるでしょう。

しかしながら、賃貸物件の入居者が少なく空室が増えると家賃収入が減少し、ローンで物件を購入した場合にはローンや家賃収入を上回ってしまうというリスクが生ずるおそれも想定されます。

投資に用いられる物件の種類

不動産物件の種類によっても投資の形式が分類できるでしょう。アパート物件を投資に使う場合、建物一棟全体を購入または建設することになります。元々土地を所有する方がアパート経営として始めるケースが主な傾向にあるようです。前項でいうインカムゲイン型の投資といえるでしょう。
マンション物件の投資では一室単位での運用が可能であり、売却益目的のキャピタルゲイン・賃貸収入目的のインカムゲイン双方ともに扱われています。戸建て物件の投資もまたキャピタルゲインとインカムゲイン共に活用されます。

また、物件じたいが新築であるか中古であるかも、投資対象として注視する点といえるでしょう。新築物件の場合、投資に必要な資金は高額となりますが、家賃収入目的のインカムゲインで考えれば、入居需要が高く空室リスクは低くなる傾向にあるようです。

中古物件では新築と比べて比較的安価ではありますが、賃貸経営を考えた場合は管理や修繕にコストがかかることを考慮に入れておかねばなりません。

このように、物件の種類や建物じたいが新しいか古いかというポイントも、どのような投資形態が適しているか判断材料となります。

まとめ

以上、不動産投資の方法について、売却による差額利益を目的としたキャピタルゲインと、賃貸収入による利益を目的としたインカムゲインの二つのタイプがあること、物件の種類や建物そのものの新旧という点も投資としての判断材料となること、について見てきました。
売買にせよ賃貸にせよ、不動産投資にはその分野の専門的ノウハウが不可欠と思われたのではないでしょうか。検討の際には、不動産会社などのその道のプロのサポートを得ながら入念な投資プランを立てておくべきだと言えそうです。