不動産投資の流れ

マンションやアパートの一室を購入して、第三者に貸し出すのも不動産投資ですが一戸建ての物件を第三者に貸し出しするのも不動産投資と言えます。今回のお話は、不動産投資の流れについて説明していきます。

投資は何をしたいのか?

不動産投資をするとき、当然ながら目的を持っていることでしょう。アパートやマンションの一室を購入して、第三者に貸し出すことで、「将来の年金が不安でサラリーマン大家さんをしています」という方もいますね。昔の不動産投資といえば富裕層が中心の資産運用の手段でした。

しかし、バブルが崩壊した頃からは、サラリーマンや主婦の方々といった一般の人たちが、投資目的に不動産を所有することができるようになりました。不動産を所有するとしても、現状と目的というものを理解しておかないと、ビジョンなき投資になってしまいます。

ビジョン

現状と目的から期待する未来像、それがビジョンです。不動産を購入することの目的は、資産の拡大や税金や年金対策を施すことであり、ローンはどのくらいの金額まで組めるのかが現状です。この二本柱を明確にしておく必要があるのは、失敗しない不動産投資をするために必要です。

①目的→物件選びや投資方法について、キャッシュフローをどのくらい得たいのか、自分にとって投資可能額はいくらなのかを把握することができるからです。

②現状→現在の自分が、どの程度の規模で不動産投資を行って行けばよいのかを理解しておくことが大事です。銀行などから融資を受ける際、現在の年収や勤務先などの属性や自己資金額などにより融資額は決まってきます。

物件などに対する情報収集を行うことも重要で、不動産会社や運営しているサイトなどをチェックしながら物件に対する情報収集を行います。

自分はどの物件に投資したいのかを絞り込みを行い、具体的なイメージを形成してから気に入った物件を見つけたらその都度問い合わせをし、場合によっては資料を請求してから物件の評価を行い、不動産会社に物件の内覧(現地調査)を行うようにしましょう。内外観のチェックや周辺の環境を調べてもらい、納得のいく物件ならば、次のステップへと進みましょう。

買付から引き渡しまでの流れ

購入する物件が決まったら、買付申込書を不動産会社に提出しましょう。物件の名称や所在地、希望価格や支払いの方法などが明記された書類で、購入者の署名と捺印により書類そのものが成立します。なお、値引き交渉及びローン特約の有無などがある場合はこの時点に伝えておきます。

①銀行融資→まずは融資申請を行います。基本的には自己資金とローンを合わせた額で行うことになり、事前に申し込みをしてから相談をするのが一般的です。ちなみに銀行などは審査を行いますが事前段階のものであり、審査承認が下るのは物件売買契約をクリアした後の話です。

②売買契約→銀行などの事前審査をクリアした後は、重要事項説明を宅地建物取引士からの説明を受けた後に購入と相成りますが、交渉内容との相違点の有無を確認することを意味しています。つまり、この内容通りで間違いがないのならば購入へと進み、納得いかないならば購入を見合わせる、判断を下す最後の砦になります。

③管理委託→マンションやアパートの一室の場合は、管理会社を選定しておくのも一つです。サラリーマン大家さんならば本業もあることでしょう。部屋の一室の管理をするとしても中々手が回りません。多くの場合、購入された方に代わって部屋の管理を管理会社にお任せすることになるでしょう。

④金銭消費賃借契約→銀行などに申し込みを正式に行うことにより、本審査へと進みます。なお、結果は早くて2週間で遅くて約1ヶ月前後であることを覚えておきましょう。また、借り入れた額と同じ金額を銀行に返済することが前提であり、金利や融資条件の変更はできないということです。

引き渡し

いよいよ物件が手元へと渡るわけです。不動産会社や購入した方、それに物件を売った方の三者立ち合いにより現地で物件を最終確認します。決算については銀行などで行い、前述の三者のほか司法書士も立ち会うことになります。登記手続きから融資実行、決済金の支払いのほか残代金や固定資産税における清算金、登記費用と手数料に仲介手数料の支払いを行います。

その後は鍵等を受け取ることにより引き渡しは終わります。ただし、購入した方が外国人の場合、やることがもう一つ残っています。

それは、財務大臣に報告することです。この報告は外為法に基づき、財務省に対し事後報告してもらうことになり、取得から約20日以内での申告をしてもらいます。もし、これを怠ると罰せられるため外国人の方が日本の不動産を購入する際に必須となります。