不動産投資の目的について

不動産投資を始める際、重要となるのが目的の設定だと言われています。ただ漠然と儲けたいという考えでは、「どういった物件をどう運用していくのか？」ということが見えてきません。この記事では具体的な目的の種類と、目的に合った物件の選び方、目的にあった運用の仕方などについて説明していきたいと思います。

不動産投資の目的の種類

不動産投資の目的を大きく考えると「儲けたい」ということで間違いはないかと思いますが、重要なのはその「儲け方」です。「副収入を得て儲けたいのか？節税して儲けたいのか？生命保険効果を期待するのか？」と、ざっと挙げてもこれだけの違いがあります。

この違いによって、選ぶべき物件や運用方法などが異なってきます。以下では目的の種類と、目的に合わせた物件の選び方、運用方法などを紹介していきたいと思います。

不動産投資で副収入を得るためには、(家賃収入)が(運用コスト＋銀行への返済)を上回らなければなりません。

副収入＝家賃収入−(運用コスト＋銀行への返済)

ほとんどの場合、不動産物件を取得するために銀行でローンを組むと思いますが、その返済も差し引いた上で利益を出さなければなりません。

この場合の物件の選び方として挙げられるのは「都市部への好アクセス」「高い入居率」「家賃相場が高い」などの物件です。

つまり、人気物件です。このような物件を取得したい人は多く、競争は激しくなります。手に入れるには、不動産情報をいち早く掴むことが重要になってくるでしょう。

不動産投資で節税したい場合「所得税・住民税」対策なのか？「相続税」対策なのかを明確にすることが重要になってきます。ここでは「所得税・住民税」対策を紹介していきたいと思います。

所得税・住民税対策の場合、まず、個人で不動産投資を行うと確定申告時の所得税の中に「給与所得」と「不動産所得」が出てきます。

不動産所得＝収入−経費

経費より収入が多い場合は不動産所得がプラスになり、給与所得と同様、納税義務が発生します。ところが、経費よりも収入が少ない場合、不動産所得がマイナスになり、給与所得から不動産所得のマイナス分が引かれた形での申告になります。つまり、税金が減るということです。

しかし、これで税金は減ったが収入も減るのでは？と考えるのが普通だと思いますが、これには「減価償却費」というものが絡んでくるのです。

取得した不動産が古ければ古いほど減価償却費は大きくなります。つまり経費計上できる額が増えるということです。

減価償却費というのは現金の出費が伴わない経費です。つまり、不動産所得で実際には利益を出していても計算上ではマイナスとなることがあるのです。収入は確保した上で節税にもなるということです。

ただし、これにはいくつかの条件が揃う必要があり、年収が1200万円以上(目安、給与所得900万円以上)や中古物件を購入すること(耐用年数が古い方が良い)や、木造や鉄骨造のアパートを購入することなどです。

これらの条件がズレてしまうと、実損が出てくることや、あまり節税になっていない場合も出てきますので注意が必要です。

不動産投資で物件を取得するため、金融機関から融資を受ける際に加入できるのが(条件あり)、団体信用生命保険です。

この保険の特徴として挙げられるのは、まだローンが残っている物件を保有した状態で所有者が死亡した場合、残りのローンの返済が免除されるというものです。

つまり、残された家族にとってはローンの無い投資物件が得られるため、そこからの収入が保険金代わりになるというわけです。また、その物件を売却すればまとまった現金が手に入ります。

このように、不動産投資にはさまざまな「儲け方」が存在しますので、目的をはっきりさせることはとても重要になってきます。その「儲け方」に合わせた物件と運用方法を適切に行なっていくことが大切になってくることでしょう。その判断が難しい場合は専門業者に相談することをお勧めします。

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