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マンション、アパートの1棟投資を考えている方にとって、気になる言葉の一つが”経費率”ではないでしょうか?よく耳にするけど、どういう物なのか具体的には知らないと言う方に向けて、今回は不動産投資における経費率にフォーカスしてお伝えします。

経費率とはどの様な物か?

経費率とは、アパートや賃貸マンション経営で得られる家賃収入に対し、必要経費の占める割合がどれくらいかを示す指標です。一般的に、経費率の目安は15%から20%とされています。具体的な例を挙げると、家賃5万円の部屋が10部屋あるアパートを持っている場合、毎月の家賃収入5万円×10部屋×経費率0.15～0.2＝経費となり、この場合は7.5千円～10万円となります。

不動産投資をする上で経費率はなぜ重要なのか?

では、経費率を求める事がなぜ重要なのでしょうか。それは、経費率を把握する事によって、手元に残る金額を求める事が可能となるからです。

先述の具体例の、家賃収入が一部屋5万円で10部屋ある場合、毎月の家賃収入は50万円ですから、単純計算で、毎月の経費率が20%だとすると、経費は10万円で、銀行などの金融機関への返済額が毎月15万円であるならば、家賃収入50万円-経費10万円-金融機関への返済15万円となり、手元に残るお金は25万円という事になります。

一方、経費率が15%の場合は、経費は7.5万円となり、家賃収入50万円-経費7.5万円-金融機関への返済15万円となり、手元に残るお金は27.5万円となります。

アパート、賃貸マンション経営に係る主な経費

経費率の重要性を分かって頂いた所で、経費にはどの様な物があるのか見て行きましょう。

管理費

物件の管理を大家さんが自分で行う場合には生じませんが、不動産管理会社へ委託する場合には掛かる費用です。管理費の算出方法は不動産管理会社によって異なっており、一部屋に付きいくら、という場合と、家賃×%と言う様な場合があります。詳しくは管理を委託する不動産管理会社へ確認しましょう。

通信費

賃貸物件の設備として、インターネット回線やケーブルテレビを設置している場合、これらは通信費として費用計上可能です。また、大家さんが不動産投資をする上で利用する電話料金、インターネット利用料金、切手代等も含まれます。

金融機関から借りているローンの利息

不動産投資は金額の大きな買い物です。ほとんどの人は自己資金だけでなく、物件購入時に銀行などの金融機関から融資を受けています。その融資の利息は経費として計上可能です。他、ローンの保証料についても経費計上可能です。但し、ローンの元本返済の部分については経費計上出来ませんので注意しましょう。

経費率を下げると利益は上がる

経費を抑えると利益はその分上がります。しかし、経費率は低ければ低いほど良いかと言うと、そうとも言い切れません。なぜなら、経費の中には、物件の清掃費や修繕費なども含まれるからです。

それらをおろそかにすると、新規の入居希望者が減ってしまう事や、現在居る入居者までもが出て行ってしまう恐れもあります。空き室が増えて収入が減ってしまっては元も子もありませんので、経費率の削減はほどほどにしましょう。

入居者の満足度を下げずに経費率を下げるコツ

入居者の満足度を下げずに経費率を下げるのにはコツがあります。いくつかご紹介しましょう。

ローンをより低金利の物へ借り換える

先述したように、不動産投資をする際には多くの方が金融機関からの融資を受けます。その融資に発生する利息は、低いに越した事はありません。もし、高い利率のローンを組んでいるのであれば一度、他のローンと比較し、より利率の低いローンへ借り換える事が有効です。入居者の満足度には影響を与えない部分である事もポイントです。

保険を見直す

賃貸用不動産を経営しているのならば火災保険は必ず入っているはずですが、この保険料も保険会社により異なります。保障内容が同じで、より保険料の安い保険へ乗り換える事を検討する事も有効な方法の一つです。

管理会社を見直す

賃貸用不動産を管理する不動産会社によって費用は異なります。より安い所と契約するか、もしくは清掃などサービスの一部を大家さん自身で行う事で、費用を安くできる可能性があります。

まとめ

今回は、不動産投資と経費率をテーマにお伝えしました。経費率を下げる場合は、あくまでも慎重に、入居者の満足度を下げる事のないように留意した上で行いましょう。