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繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、まとまった額を返済する事です。返済期間を短縮したり、月々の負担を減らしたり、返済総額も減少しメリットだらけに思えますが、不動産投資の世界では必ずしも投資戦略的にプラスになるとは限りません。今回は不動産投資における繰り上げ返済について深掘りします。

繰り上げ返済の判断

結論から申し上げますと、繰り上げ返済をするのか否かは「今後、新たに物件を購入したいかどうか」で決めてください。簡潔にお伝えすると、

・新たに加えて物件を購入したいなら、繰り上げ返済は行わない。
・新たに物件を購入する予定が無く、資金にゆとりがあるなら繰り上げ返済を考えても良い。

理由としては、新たに加えて物件を購入するには自己資金（頭金や諸費用）が必要だからです。繰り上げ返済を行いながらでは、追加物件の為に貯蓄するのが困難になります。効率的に資産を拡大させるポイントは、預金や現金を繰り上げ返済に使用するより、新たな物件を購入するための資金として貯蓄する方が賢明なのです。

ケースごとに異なりますが、物件購入する際に用意しておくべき自己資金額は、物件価格の15％～30％程度用意しておくと安心でしょう。

繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済の種類は2種類ありますが、完済を早めたい、支払利息を減らしたいなら「期間短縮型」をおすすめします。月々の返済額は変わらない代わりに、ローンの返済期間を短縮して早くローンの返済期間を終える事が可能です。

一方、毎月の支払を軽減したい時には「返済額軽減型」になります。繰り上げ返済後の月々のローン返済額を少なくできるので、毎月の支出を抑える事につながります。

どちらのタイプを適用するにしても、返済額がより大きく、実施時期がより早いほど効果も大きくなります。

知っておきたい!リスクについて～手数料～

ローン期間中の繰り上げ返済は手数料がかかります。金融機関によっては、繰り上げ返済を行おうとする際に、返済金額に制限を設けている場合があり（10万円以上や100万円以上など）余裕資金を、そのまま返済に充当できないことがあります。

また手数料の違いもありますので、1回の繰り上げ返済につき数千円～数万円の手数料がかかる金融機関もあれば、残っている元金に対して数％という手数料の金融機関も存在します。

しかし、その都度かかる手数料も実はインターネットで手続きすると無料のケースが多いです。借入時に保証金を一括払いしている際は、保証料の一部が返戻される場合の保証会社の事務手数料も確認しましょう。無料になることも多いですが、窓口で手続きする際には1万円程度かかる事もある様です。

知っておきたい!リスクについて～修繕費～

不動産には天災リスクや経年劣化、避けようのないリスクがたくさんあります。繰り上げ返済を行いすぎて、自己資金を減らしすぎると突発的な修繕など予測していないトラブルに対応できなくなるケースがあるので注意が必要です。

それに備えて自己資金も余裕を持たせておくことも大切ですが、修繕費をあらかじめ算出して積み立てておきましょう。物件の購入時に修繕費を見積もっておき、毎月の家賃収入から修繕費を積み立てておくのが賢明です。

まとめ

繰り上げ返済を行うには確定申告にも注意が必要です。繰り上げ返済を行う事により、経費計上できる額が減少します。よって月々の所得金額が増える事により、住民税額や所得税額が増える可能性があるので、この点についても理解しておきましょう。