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不動産投資は安く物件を購入して、多くの利益を回収する事にあります。そのような構図が成り立たない投資は意味がありません。では、不動産投資の資金は何年で回収すれば良いのか? について紹介して行きましょう。

短期と長期の比較

短期と長期の投資を考えた場合には、それぞれの良さとリスクを考える事です。

1.短期の場合
投資の期間が短いほど確実に回収できる可能性が上がります。しかし、物件を取得してから5年以内で売却してしまうと、長期で保有する場合に比べて税金が2倍近くになってしまいます。譲渡所得の税率は、短期＝39.63%、長期＝20.315%です。
※所有期間が5年以下を「短期譲渡所得」、5年超を「長期譲渡所得」と呼びます。

家賃収入をメインに考える不動産投資の場合、5年～10年で回収できるのは、高利回りで空室の少ない優良物件に限ります。但し、利益を優先する為に、家賃を上げる事や諸経費を抑えるとなると住人の定着率に影響して入居率が下がる心配もあるのです。また、売却する場合の諸費用や購入先を見つける努力も必要です。

2.長期の場合
物件を保有する期間が20年～30年の長期になる場合には、リスクコントロールがしやすくなり、変動する値動きにも影響を受けにくくなるので安心です。ローンの返済も短期よりも長期の方が月々に返済する金額が小さくて済むので負担が少なく済みます。

長期の場合のデメリットは、長い年月により劣化に対して修繕費用に管理対策を行う事が必要です。万が一、収入がローンの返済必要額よりも下回った場合には、物件を売却して、新たな投資に切り替える必要があります。

回収期間をシミュレーションで検討

不動産投資の目的は、投資した資金を回収し、利益を得て行く事なのです。単に回収するだけでなく利益も見込む事が重要なのです。そこで具体的な数値や回収の時期を知る為にはシミュレーションによる予測が重要になってきます。

これによって、ある程度の予測が導き出されて計画通りに運用する事ができれば、投資の成功確率が上がる事につながるのです。

シミュレーションの使い方

適切な資金回収期間を決める場合には、投資物件に合わせて運用の期間を決めて行く事です。短期にする場合には、利回りが高いので投資資金も高額になります。長期の場合には、新築や築浅の場合ですと満室になる事を前提に運用が必要となり、入居率に合わせて対策を講じて行きます。そして、融資元の確保が重要です。次の項では、具体的なシミュレーションの方法を解説します。

1.投資の金額
大きな融資に対して自己資本が低すぎる場合には、リスクが大きくなるので注意しなければなりません。資産価値が高い事物件なら、リスクを減らす事ができます。

2.いつ売却するのか? 短期と長期を決める出口戦略
対象物件の見積もりを取る場合には、出口戦略までサポートしてくれる不動産業者を選ぶ事が重要です。収益を考える事も大事ですが、投資の決算を完了させる事も必要です。売却の時期や投資先の変更も検討します。

3.投資資金の回収できる計算方法
回収期間を知る為の方法
配当率や自己資本の収益率の事を言います。「年間収益額÷投資額×100＝CCR%」によって、投資額の割合を求める事ができて、1年間の回収額を知る事ができます。
※CCR（自己資金配当率）とは、不動産投資の効率を示す指標の一つで、この数字が高いほど投資効率が高い事を表します。

回収期間を調べる
自己投資額を何年で回収できるかを求める式は、「自己資金額÷年間収益額（年間収益-諸経費）×100＝PB%」です。諸経費を引いて手元に残る収益によって、何年で回収できるかが計算できます。
※PB(自己資金回収期間)とは、投資した自己資金を何年で回収できるかを表す指標です。

回収率を調べる(投資収益率)
自己資金による金額で回収率を調べるには、「年間収益額÷最初の投資額（自己投資額）×100＝ROI％」で求めます。注意点としては、銀行の借り入れを考慮しない事です。投資効率が良い場合には、自己資金を抑えて、高利益を得ている状態がわかります。
※ROIとは投資利益率を指す指標です。ROIの数値が高い程、物件の利益率が高い事を表します。

まとめ

不動産投資の資金は何年で回収するかは、いろいろな要素を数値化して具体的なシミュレーションによって調べる事が可能です。短期と長期、どちらで投資するかでも異なる結果となるので、目的に合わせた投資プランを計画する事が重要になるのです。