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不動産投資と聞くと、アパート経営やマンション経営を思い浮かべます。不動産投資を行う上で大切なのは年利ですが、先ず、投資がどういうものか知らないとそもそも年利とはどのようなものかが判らないと思います。年利を考えての投資は何が良いのか解説します。

不動産投資とは

マンションやアパートなどの不動産を購入して、物件を貸して賃貸収入を得ることや、物件を購入した物件を購入価格より高く売却することで、収益を得る目的を不動産投資といいます。

・不動産を貸して家賃収入を得る(運用益＝インカムゲイン)
・不動産が値上がりしたら売る(売却益＝キャピタルゲイン)

不動産投資はマンション、アパートが一般的対象ですが、他にも戸建て、駐車場、REIT(リート)などがあります。

REIT(リート)投資は分配金を含む

REIT(リート)という物をご存じでしょうか？「Real Estate Investment Trust」の略称で、日本語では「不動産投資信託」と呼びます。証券会社などで取り扱われる金融商品の一つで、投資信託、不動産投資、株式投資などと比較されることの多いので、不動産投資はやってきたがREIT(リート)はやったことが無いという人も多いのではないでしょうか?

REIT(リート)は購入時に販売手数料が必要になることもあります。また、分配金を得るだけでなく信託報酬の支払いと信託財産留保額が必要で、その他税金も掛かります。

不動産投資費用項目は、不動産購入費、家賃収入、経費があります。経費には維持管理費や火災保険料、固定資産税の項目が含まれます。

目標は年利10%で資産運用すること

一般的な賃貸用不動産への投資や、REIT(リート)への投資の平均的な年利は3パーセントから7パーセントほどで、投資商品を厳選すれば、年利10パーセントも狙うことができます。しかし、もちろん投資ですので損することもあります。

〇年利の考え方
年利は、投資商品に投下した費用を何年で回収できるかということで計算することが出来ます。年間100万円の収益を上げているなら、1000万円で取得した投資商品は、10年間(1000万円÷100万円)で年利10％という事です。

どの計算式で年利を換算しているかを確認しなければ、表面利回りの経費が高額な投資商品であれば、年利10%の商品であっても実質の年利は急激に落ちてしまいます。

不動産投資における年利(利回り)

不動産投資の年利種類と利回り計算式を説明します。

〇年利(利回り)とは
投資による、1年間の利益を数値化したものが年利回りです。それぞれ異なり、計算式が違います。年利が高いほど、投資成功の可能性が高く、低ければリスクが高くなりますが、あくまでも結果を予測するための材料です。年利には複数の種類があり、以下が挙げられます。

【表面利回りの計算式】
表面的な利益が表面利回りです。例えば3000万円で購入した物件で年間収入が120万円であったとき、表面利回りは4%です。空室利益減少も可視化しやすく、家賃収入を以下の計算式で算出します。

表面利回り(%)＝1年間で得た不動産の投資収入÷物件購入価格×100

【実質利回りの計算式】
表面利回りに対し、経費を含めて算出する方法が実質利回り、計算式です。

実質利回り(%)=(1年間の収入-1年間に支払った経費)÷物件の購入価格×100

例えば、1年間に120万円の利益を得て、不動産購入3,000万円に経費50万円を費やした場合の実質利回りを求める計算式は、下記のようになります。

(120万円-50万円)÷3,000万円＝実質利回り約2.3%

【想定利回りの計算式】
現状を反映した計算式ではなく、1年間の空室がある場合でも、満室を前提に計算します。

例えば、3,000万円の不動産の満室時に200万円収入がある場合の想定利回りが約6%となります。表面利回りに似た計算式となり、メンテナンス費用や税金など経費は含めません。具体的な計算式は以下です。

想定利回り(%)=1年間の満室が続いた場合の収入÷物件の購入価格×100

そのほかの投資商品の平均年利

不動産投資以外の投資商品から収益がいくら得られるか、年利を比較してみましょう。

〇長期金利の平均年利
新発10年国債は、最低利回り0.05％で保証されている金融商品で、投資資金は10年後に返還される元本保証型の商品です。

長期金利は2016年以降では年利がマイナスになることもあり、国債に関しては最低金利が0.05％保証されているので、国債を1,000万円取得した場合、5,000円の利益が出る計算です。

〇株式投資の平均年利
株式投資の平均年利は、企業の株式で2％前後です。株式投資で利益を上げるには以下方法があります。

・株の売買益を得る⇒ 株価が安い時に取得し、上昇した時に売却して利益を得る方法です。
・配当金を得る⇒ 企業が出した利益を投資家へ還元することを配当と言います。

配当金は企業の業績に左右されますが、業績が良くても企業が設備投資などにお金を回せば配当金は下がります。

〇投資信託の平均年利
お金を預けてファンド(商品運用会社)に運用を任せるため、選択する投資商品で年利は変わってきます。

年利換算するのは売買益ではなく、ファンドから得る分配金で、株式投資でいう配当金のようなもので、投資信託は年利10％を超える商品やマイナスの商品があり、投資信託は年利の差が大きい金融商品です。

〇不動産投資の平均年利
不動産投資をする人は多く、不動産の種類で年利は変わります。不動産の値引き購入が多いため、物件取得価格は下がり、年利は上がります。地方物件価格は安いので、年利は高くなりやすいのですが、需要が高い首都圏の方が空室リスクは小さいと言われています。

〇REIT(リート)の平均年利
REIT(リート)は、投資信託の一種で、投資商品が現物不動産です。
投資法人は投資家から集めたお金と融資を利用し不動産を取得し、不動産を運用することで利益を得て、その利益を投資家に分配金として年利4％程度還元します。

まとめ

年利による投資は、投下した資金を何年で回収できるのかによります。投資商品選びが重視され、株式投資や投資信託、長期金利など年利を参考にした上で、どの投資商品が合っているかを検討して決めましょう。長期的な視野に立って、資産をつくることが目的であれば、高い年利で安定している不動産投資をおすすめします。