不動産投資をするなら知っておきたい耐用年数と減価償却

不動産投資により収益を増やすには利便性や交通、場所、建物の造りなどの他に、耐用年数を知る事も大切になってきます。今回は不動産投資物件の耐用年数についてお伝えします。

不動産投資とは

不動産投資はマンションやアパートなどを購入し、入居希望者に貸して賃貸収入を得る事、又は物件の購入価格よりも高い値段で売却して売却益を得る事目的に不動産に投資する事です。

不動産投資には様々な種類がありますが代表的な不動産投資の種類は次の通りです。
新築・中古のワンルームマンション ⇒新築や中古の物件を貸して賃貸収入を得ます。

新築・中古のマンション、アパート一棟⇒新築や中古のマンションやアパートを一棟購入して部屋を個別に貸して賃貸収入を得ます。

新築・中古の戸建て経営 ⇒新築や中古の戸建て住宅を購入して入居希望者に貸して賃貸収入を得ます。

駐車場、コインランドリー経営⇒元々所有していた土地を利用して、あるいは土地(建物)を借りて駐車場やコインランドリー経営を行います。

日本では、ほとんどの場合、不動産の価値は年々下がって行きますので不動産売買を前提として物件にどれ位の価値があるのかの判定材料として、耐用年数が特に注目されます。

「法定耐用年数」: 不動産の減価償却費用を計算する為の数値で、不動産を売却する際に評価額を決める為の一定の基準を国が指定し、建物の種類別に設けています。

「物理的耐用年数」 : 構造物の仕組みや材質の品質維持がどれだけできるなどの期間です。

「経済的耐用年数」: ある不動産の価値がなくなるまでの期間です。今までにどれくらいの価値が減ったのか、現在どれくらいの価値があるかのなど価値がなくなるまでの期間を経済的耐用年数と言い、その為の不動産鑑定評価基準が経済的耐用年数です。

住宅の種類別耐用年数は下記の通りです。
木骨モルタル:20年
木造・合成樹脂造り:22年
れんが造り・石造・ブロック造り:38年
鉄骨鉄筋コンクリート造り・鉄筋コンクリート:47年

【具体的な耐用年数】
マンション
鉄骨鉄筋コンクリート造り住宅は47年とされていますが、水漏れなどを起こせばその影響で被害が出る為管理の行きとどき具合で寿命に影響が出ます。

木造アパート
木造アパートの耐用年数は22年とされています。分譲される事がほぼなく、賃貸として貸し出す事が主な用途の為、住む人が絶えず変わって行きます。

木造一戸建て
木造一戸建ての耐用年数は30年を超える場合もあります。

法定耐用年数は不動産の減価償却を定めた年数です。

アパートやマンション経営で得た賃貸料などの収益は不動産所得として申告しなければなりません。所有不動産を売却して得た利益には所得税や住民税がかかります。譲渡所得は不動産を売却するまでにかかった費用を売却価格から差し引いた額です。

譲渡所得の計算式
『収入金額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得』

不動産減価償却の計算
不動産を取得したら購入金額を経費として形状する為の計算が必要になります。
不動産にかかる減価償却費は建物取得費と建物・土地の割合や耐用年数、償却率の取得費×償却率で計算する事ができます。

建物取得費 ⇒不動産取得金額のうち土地は減価償却ができません。

建物と土地の割合 : 建物と土地の取得費(購入価格)を分ける必要がありますが、金額の割合がわからない場合は固定資産税評価額で算出します。

償却率 : 耐用年数を基に減価償却費と建物取得費から償却率を求めます。

不動産投資を考えるときに不動産の耐用年数や減価償却の知識が必要です。所有物件や中古一戸建て住宅、投資用マンションなどの売却価格には築年数や劣化状態が大きく関わってきます。不明な点が少しでもあるなら、経験豊かな不動産会社に相談する事も大事です。

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