江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産

あまり聞き馴染みのない言葉”デットクロス”。なんだか意味は解らないけど、デットとクロスと言う言葉が組み合わされていて、なんだか怖そう。そう思ったあなたは鋭い方です。今回はデットクロスと言う言葉の意味と、その原因、回避策をお伝えします。

デットクロスの意味

不動産の業界でのデットクロスとは、「減価償却費」がローンの元金返済額を上回る状態を言います。減価償却費とは、不動産物件を取得した際に一括して経費計上せずに、複数年に分けて計上する経費です。物件を購入した時点では資産として計上し、その後、複数年に渡って経費計上していくのです。

これがどういう状態かと言うと、帳簿上では黒字であるにもかかわらず、運用資金が手元から無くなってしまう状態です。更には、「所得税」が掛かる事で実際に出費する税額が増える事になり、赤字になってしまいます。最悪の場合、帳簿上では黒字なのに破産する、”黒字破産”という状態を招く事になります。

デットクロスに陥る原因

ここでは、デットクロスに陥る原因を3つあげます。

不動産の減価償却が経費計上できなくなる

減価償却には、毎年一定の額を経費計上する「定額法」と、不動産物件購入直後大きな額を減価償却し、年数が経過するにつれて減価償却できる割合を減らしていく「定率法」があります。定率法の場合、物件購入直後は大きな金額を減価償却できますが、段々と計上できる減価償却費が減る為、税負担が大きくなるという特徴があります。

経費計上可能な金利返済の割合の減少

借入金返済をする上で、必要経費として計上できるのは利息のみです。借入金そのものは経費計上する事は出来ません。借入金の返済には大きく分けて、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

どちらを選んでも、利息部分は毎年減少します。先に述べた減価償却費の減少と切り返済割合の減少が同時に生じているときは、デットクロスのリスクがより高まります。

築古物件となる事で家賃が下がる

日本の場合、不動産物件は築年数と共に資産価値が下がるのが普通です。古くなるほどに入居率が下がり、家賃を下げる必要に迫られます。家賃収入の減少もデットクロスの原因になり得ます。

デットクロスを回避するには？

次に、デットクロスを回避する方策を紹介します。

借入金は「元金均等返済」を選ぶ

先に述べた2つの返済方法のうち、「元利均等返済」が選ばれている事が多いのですが、それだと借入金返済の後半になるにつれて、利息の割合が減り、経費計上の出来ない元金の割合が増える為、経営が苦しくなります。「元金均等返済」を最初から選んでおけば、元金の返済額は変動しない為、デットクロスに陥る事を回避し易くなります。

自己資金の割合を高める

不動産物件を取得する際、頭金など、自分で用意する資金の割合をできるだけ大きくして、
借入額を減らすというのもデットクロスを回避する有効な方法です。借入額が小さいと、月々の返済額が小さくなる、もしくは借入期間が短くなる為です。

減価償却可能な期間が長い物件を選ぶ

不動産物件を購入する際は、つい、安い中古物件に関心を向けがちですが、新築物件と比べた場合、減価償却できる期間は短くなります。デットクロスに陥る危険性を小さくする為には、減価償却期間の短い築古物件は避けるのが賢明でしょう。

まとめ

今回はデットクロスの意味とその原因、回避策についてお伝えしました。一度デッドクロスの状態に陥ってしまうと、経営状態はかなり厳しいものになります。不動産物件に投資する前には、経験豊富できちんとした知識を備えた不動産会社に相談しましょう。