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はじめに

株式投資にファンダメンタルズ分析やテクニカル分析といった収益分析の方法があるように、投資の世界にもいろいろな収益分析法があります。
不動産投資も例外ではありません。
そこで今回は、不動産投資における収益分析の方法について紹介します。

DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）

この方法は、長期間の収益をもとに投資対象となる物件の資産価値を評価する方法です。
ディスカウントとは「割引」、キャッシュフローは「収益の流れ」というような意味ですから、簡単に言えば「収益を割り引く」方法という意味です。
では何を割り引くのかと言うと「時間的な価値の違い」ということになります。

DCF法では、所有している間にその物件が生み出すと考えられる純利益の合計と、所有を予定している期間が終了したときのその物件の売却額を合わせて、予想される収益額を算出します。
もし、その額が同じであっても現在の額と所有終了予定としている将来の額では価値が違ってきます。
そこで、一定の率で割り引くことにより、現在の価値に近づけるわけです。
なお、この方法は不動産投資に限らず長期的な投資や経営の戦略を検討する際にも用いられています。

NPV法

この方法は正味現在価値法とも呼ばれ、実際にその対象（物件）に対して投資を行うかどうかを判断するための方法で、先ほど説明したDCF法によって算出された収益額と物件の購入にかかる費用の比較を行います。
その結果、収益額の方が購入費用を上回れば「投資の価値アリ」と判断されるのです。

DSCR

借入金償還余裕率とも呼ばれ、年間あたりでキャッシュフローがどれくらいローン返済をカバーすることができるかを表します。
DSCRは、「年間あたりのローン返済額」を「元利金を返済する前の年間あたりのキャッシュフロー」で割ることによって算出します。
不動産投資の場合、最低でも1.2以上のDSCRが必要で、より投資の安全性を求めるなら1.5ないし1.6以上あるのが理想的でしょう。
なお、DSCRが1.2未満と予想される場合、金融機関は融資を行わないのが一般的です。

最後に

不動産会社の営業マンや融資を行う金融機関の担当者の多くは善良な人たちです。
しかし、昨年「かぼちゃの馬車」と「スルガ銀行」のニュースが世間を騒がせたように、中にはノルマを達成するという自らの利益だけを目的として投資家をだますような話を持ってくる人もいます。
不動産投資に限ったことではありませんが、投資は自己責任において行うものです。

いくら不動産会社や金融機関の担当者が悪徳であったとしても、そのような話を鵜呑みにしてしまうと、最終的に泣きを見るのは投資家自身なのです。
そのような話に引っかからないためにも、投資を行う際にはしっかりとした関連知識を自ら身に付けておくことが大切です。
今回紹介した方法以外にも、不動産投資の収益を分析するための方法はいくつかありますのでそれらも合わせてしっかりとした知識を身に付け、リスクを回避できるようにしておきましょう。