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収益の上がる不動産とはどんな不動産でしょう？安く仕入れて高く貸せば収入が大きくなりますが、安く買える物件は、立地が悪かったり、築年数が経っていたり、一般的にみて人気のない物件です。人気のある物件を高く買って高く貸すのとではどちらが良いのか考えてみましょう。

■表面利回りでざっくり考えた場合

『利回り％＝年間収益÷購入金額×１００』
ざっくりで行くときには、年間収益の部分を予定家賃収入で計算し、実質に近い形で計算する場合には、家賃収入から必要経費を差し引いた年間収入で計算します。
まず、空室なども一切気にせず、同じ表面利回りの場合を計算してみます。

（例１）５室アパートを3000万円で購入し、表面利回り８％だった場合
・年間収入：240万円、1室あたりの1ヶ月家賃４万円

（例２）５室アパートを8000万円で購入し、表面利回り8％だった場合
・年間収入：640万円、1室あたりの1ヶ月の家賃10.6万円

大きなお金を投資すると、同じ利回りなら収入が大きくなります。
また、同じ利回りを追求すると家賃を高く設定しなければならないと言うことでもあります。
物件のスペック、立地条件がその家賃設定で成立できるのか考えて購入する必要があるでしょう。

■少額の投資からスタートする場合

（例３）600万円で購入したマンション1室を5万円で貸した場合
・年間収入60万円、表面利回りは10％
購入金額を抑えることができれば、表面利回りは高くなりやすくなります。
また、ローンを組む金額も少なくて済みますから、返済額も少なくできます。
家賃は、周辺エリアの相場に見合えば通用する場合がありますし、資金が少ない場合には、数百万以下で手に入る物件を、少ない借り入れで購入し、元手を増やし、大きく投資できるようになるまでに、どんな物件で勝負をかけるのか、研究して部屋数を増やしていくのが良いでしょう。

■投資額をどのように決めるのか

利回り計算は目安の算出と、キャッシュフローを赤字にしないための事業計画を考える参考になります。
実際には、家賃収入から、固定資産税、修繕費、管理会社への支払いを差し引き、空室リスクを考えた収入額で実質利回りが、ローン返済をしながらでも赤字にならない資金計画になっているか吟味して投資額を決めていきます。
融資を使う場合には、返済があり、現金が手元から減るのに、実際の必要経費は利子の分だけですから、見かけ上、税金が高くなってしまうデッドクロスが起こります。
手持ちの投資資金がどれくらいで、どんな投資を行いたいのか、投資に詳しい不動産業者にシミュレーションを出してもらいながら吟味していきましょう。