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この記事を目にされている方は、これから投資用の不動産物件を探そうとしている方が多いと思います。今回の記事では、投資しても良い不動産の判断基準をお伝えしていきます。是非最後までお読みください。

良い不動産物件とは?

結論から述べます。良い不動産物件とは、ずばり相場より安い物件です。何故、相場より安い不動産物件が投資しても良い不動産物件なのかと言うと、それは、賃貸に供する場合でも賃料を安く設定できるので借り主が見つかり易く、また物件を手放す際にもキャピタルゲイン(売買益)を得やすいと言えるからです。

相場より安い物件≒利回りの良い物件

投資用不動産を選ぶ際に、重要な指標の一つに利回りが挙げられます。利回りの計算式は、

年間家賃収入÷物件価格＝利回り

です。なので、物件価格が相場より安い物件程、高利回りになるという事です。但し、不動産会社の中には見せかけの利回りを高く見せている業者もあるので注意しましょう。見せかけの高利回り物件とは、

〇相場よりも高い家賃を設定し、フリーレントを行ったり、広告を打ったりして、とにかく空き室を埋める。※フリーレントとは、家賃を一定期間徴収しないという物です。
〇自治会費や水道代を家賃に含めて提示する。
〇太陽光発電、敷地内に設置した自動販売機から上がる収益などを家賃に含めて提示する。
等が、挙げられます。物件を契約する前に、これらの悪質な手法が使われていないかよく確認する必要があります。

周辺の家賃相場を知ろう

不動産情報サイトを使えば、周辺地域で同じ様な築年数・間取りの物件の家賃相場を簡単に知ることが出来ます。周辺相場から、目当ての物件の適正な利回りを算出し、購入するかどうかを決めましょう。

積算価格を調べてみよう

積算価格は、次の計算式で求められます。

土地の価格＋建物の価格＝積算価格

仮に、2000万円の土地に2000万円で建てた物件があったとします。その物件が3000万円で売られていたら、その物件は割安と言うことが出来ます。高い利回りが期待出来、手放す事になってもキャピタルゲインが得られる可能性があります。

入居希望者が居そうかどうか

近くに大学があったり、大きな工場があったりすると、その周辺にはそこへ通う学生や会社員向けの賃貸物件が多く造られる傾向にあります。それだけでも競争が激しいのですが、もしも、その頼りにしていた大学や工場が移転したり閉鎖されたりしてしまうと、その周辺にある物件の需要は一気に下がります。

賃貸物件で不動産投資を始めるのなら、一つの大学や工場に頼らず、人口の増え続けている地域で物件を探す事も良策のひとつです。

要注意!?エレベーター付きの物件

エレベーターが付いている物件は、一見便利そうなのですが、その維持には電気料金や定期的な点検費が掛かります。また、万が一エレベーターを交換する必要が生じた場合には莫大な費用が掛かります。その点を考慮して、エレベーターが付いていない物件をあえて選ぶというのも一つの方法です。

まとめ

今回は、不動産投資を行う際に、購入する物件を判断する基準について解説しました。不動産は決して安くはない買い物ですので、入念に下調べをしてから最終的な判断をしましょう。